나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층301호

용도: 도시형생활주택(원룸형) / 다세대주택

감정가: 78,000,000원

토지 면적: 9.49㎡ (약 2.87평)

건물 면적: 15.28㎡ (약 4.62평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 금유은

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3번지 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본 물건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대에 자리하고 있습니다.

교통: 대상 물건 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 세류역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이한 편입니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 보존: 2017-11-29 (조복현외 1명)

* 근저당 (말소기준권리): 2017-11-29 (신한은행, 960,000,000원)

* 지분 이전: 2023-03-22 (조복현)

* 강제경매: 2025-05-13 (금유은, 72,525,753원)

* 가압류: 2025-05-19 (신용보증기금, 45,000,000원)

총 등기부채권액: 1,005,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-31

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 세류동 지역은 주거 기능과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

세류역을 중심으로 한 상권이 형성되어 있어 유동 인구 및 배후 수요가 존재합니다.

소형 주택으로서 1인 가구 임대 수요가 있을 것으로 예상되며, 이는 상권의 안정성에 기여할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

건축 연도: 건축물표제부상 사용승인일 2017년 11월 13일로 비교적 신축 건물입니다.

내외부 마감: 외벽은 화강석붙임으로 마감되었고, 내벽은 페인트 및 벽지도배, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

설비: 기본적인 위생설비, 승강기, 개별난방 설비가 완비되어 있어 생활이 편리합니다.

주변 시설: 세류역 인근으로 편의시설, 상업시설 이용이 용이하며, 주거 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소음 공해: 본 물건은 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당합니다. 이로 인해 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 거주 환경 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 소음대책지역으로 지정되어 있어 일정 부분의 보상금이 지급될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 담보물 중 일부라도 매각될 경우 채권 회수 절차가 진행될 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부 상 총 채무액이 10억 원을 초과하여, 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 협소한 면적: 건물 면적이 15.28㎡(약 4.62평)으로 매우 작아 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

* 용도 관련 고려사항: 건축물대장 상 '공동주택(도시형생활주택-원룸형)'으로 표기되어 있으나, 감정평가요약서상 '일련번호 1: 근린생활시설임', '일련번호 2~17: 다세대주택임'으로 구분되어 있습니다. 본건 301호는 주택으로 사용 중일 것으로 추정되나, 잠재적인 용도 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 추가 검색 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원 세류역 역세권에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 2017년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있어 1인 가구를 위한 주거 공간으로 활용 가치가 있습니다. 권리 관계는 다소 복잡하지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 소음대책구역 지정 및 협소한 면적은 투자 시 고려해야 할 주요 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 세류역 초역세권의 우수한 교통 환경을 자랑합니다.

* 소형 면적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능하며, 1인 가구 대상 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 2017년 준공된 건물로, 비교적 최신 건축 연한을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 1981년식 '심우' 연립(40.13㎡, 약 12.14평)은 2026년 7월 12,000만원에서 12,950만원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 99만원에서 106만원 수준입니다.

* 2022년식 '더스테이세류' 다세대(54.11㎡, 약 16.37평)는 2026년 7월 26,000만원에 거래되었으며, 평당 약 159만원 수준입니다.

* 본건 물건은 15.28㎡(약 4.62평)의 면적과 2017년 준공 연도를 고려할 때, 최신 건물인 '더스테이세류'의 평당 시세(약 159만원)를 참고하는 것이 합리적입니다.

예상 시세 산정:

* 4.62평 * 1,590,000원/평 ≈ 73,518,000원

감정가 78,000,000원과 주변 시세, 소음대책구역 지정 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 62,000,000원 ~ 70,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 공개된 시세 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.