나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [8] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3, 3층 302호

용도: 도시형생활주택(원룸형)

감정가: 127,000,000원

토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

토지지분: 15.477㎡ (약 4.68평)

건물면적: 24.92㎡ (약 7.54평)

건물지분: 24.92㎡ (약 7.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 금OO

특이사항: 공동담보 물건

건축연도: 2017년

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 해당 물건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대에 자리하고 있습니다.

교통: 인근에 버스정류장과 세류역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로도 접근이 용이합니다.

도로: 물건은 남동측 및 남서측으로 소로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 11월 29일 신한은행 근저당권 (을1) 입니다.

총 등기부채권액: 1,005,000,000원입니다.

강제경매 개시결정: 2025년 5월 13일 금유은 (채권액 72,525,753원) (갑3)에 의해 진행되었습니다.

기타 권리: 신용보증기금의 가압류 (갑4)가 있습니다.

인수되는 권리: 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 18일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원입니다. 따라서 본 경매물건은 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

주의: 임차인 조 는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자가 있으므로 권리관계 확인 시 유의해야 합니다. (대항력은 없습니다.)

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거와 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하며, 세류역 인근의 배후 수요를 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 8일: 수원시 권선구 세류동 342번지 소재 '심우(342-0)' 연립, 40.13㎡ (약 12.14평), 2층, 129,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1066만원, 건축년도 1981년)

* 2026년 7월 8일: 수원시 권선구 세류동 342번지 소재 '심우(342-0)' 연립, 40.13㎡ (약 12.14평), 1층, 120,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 996만원, 건축년도 1981년)

* 2026년 7월 8일: 수원시 권선구 세류동 1015-1번지 소재 '더스테이세류' 다세대, 54.11㎡ (약 16.37평), 5층, 260,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1588만원, 건축년도 2022년)

본건은 2017년 준공된 24.92㎡ (약 7.54평) 규모의 도시형생활주택입니다. 비교적 오래된 연립주택(심우)이 평당 1000만원 내외의 시세를 형성하는 반면, 신축 다세대주택(더스테이세류)은 평당 약 1588만원의 시세를 보이고 있습니다. 본건은 2017년 준공으로 신축에 속하며, 평당 감정가 1684만원은 최근 신축 다세대주택의 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. 세류역 인근의 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요를 고려할 때, 본건의 가격대는 합리적인 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 이용: 본 건물은 총 5층 규모이며, 1층은 근린생활시설, 2층부터 5층까지는 다세대주택으로 사용 중입니다. 본건 302호는 다세대주택 용도로 이용되고 있습니다.

설비: 기본적인 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비가 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

편의시설: 주거지대 내에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 세류역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 환경: 조용한 주거 지역에 속해 있어 주거 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 후 추가적인 분쟁의 소지가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

군사 시설 관련 규제: 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

건축 연도: 2017년 준공으로 현재 9년차 건물입니다. 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

높은 채권 총액: 10억 5백만원에 달하는 총 채권액은 본건 감정가 대비 현저히 높아, 채권자 간 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년 준공의 도시형생활주택으로, 세류역 인근이라는 장점과 비교적 최신 건축 연도를 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성 또한 양호합니다.

권리분석 상 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 공동담보 물건이라는 점과 군사 시설 관련 규제 지역에 속해 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인 조 의 경우 대항력은 없으나, 권리관계 확인 시 유의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

세류역 인근 지역의 꾸준한 주택 수요를 바탕으로 안정적인 투자가 가능합니다.

도시형생활주택으로 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간이며, 비교적 신축(2017년 준공)이므로 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 127,000,000원이며, 이는 평당 약 1684만원 수준입니다.

최근 인근 신축 다세대주택(2022년 준공)의 매매 시세는 평당 약 1588만원으로 분석됩니다. 본건의 전용면적(24.92㎡, 약 7.54평)을 고려할 때, 현실적인 시세는 평당 1550만원~1600만원 선으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 산출한 예상 시세 범위는 약 116,970,000원 ~ 120,640,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가(127,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 시세와 공동담보, 군사 시설 관련 규제 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원으로 산정하며, 최종적으로 118,000,000원 ~ 123,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.