나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (4)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3, 2층 203호 (도로명주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 126,000,000원

토지 면적: 15.31㎡ (약 4.63평)

건물 면적 (전용면적): 24.66㎡ (약 7.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 금유은 (금OO)

특이사항: 공동담보

건축물대장상 건물 총 면적: 523.26㎡ (약 158.29평)

건축물대장상 대지 면적: 254.7㎡ (약 77.07평)

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2017년에 사용승인되었습니다. 총 5층 건물 중 2층에 해당하며, 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 11월 29일 접수된 신한은행의 근저당(960,000,000원)입니다.

등기부상 을구의 주택임차권(홍정인, 보증금 90,000,000원, 확정 2021-05-25)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

이 외 접수된 강제경매(금유은) 및 가압류(신용보증기금) 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

등기부채권 총액은 약 1,095,000,000원입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주거지대에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재해 있습니다.

인근에 버스정류장과 세류역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로에 접해 있습니다.

군사기지 및 군사시설 보호법, 군용비행장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률에 따른 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 내 기본적인 위생 설비, 승강기 설비, 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

세류역 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경 분석 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

채권 총액이 10억원 이상으로 높아 경매 진행 시 가격 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물이 군용 비행장 관련 보호 및 소음 대책 구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 재건축 시 법적 규제를 받을 수 있습니다.

임차인 홍정인은 대항력이 없으나, 보증금 90,000,000원에 대한 배당을 받지 못할 경우의 법적 리스크를 염두에 두어야 합니다. (본건에서는 배당신고가 완료되었습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2017년)의 소형 다세대주택입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깨끗한 편입니다.

건축 연도 대비 가격 측면에서 인근 유사 건물(2022년식 54.11㎡ 약 2억 6천만원, 1981년식 40.13㎡ 약 1억 2천만원~1억 3천만원)과 비교 시, 본건(24.66㎡, 2017년식)의 감정가 1억 2천 6백만원은 소형 평형이라는 점과 건축 연도를 고려했을 때 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

소형 평형은 투자자나 실거주자 모두에게 수요가 있을 수 있으나, 현재 제시된 감정가 수준에서의 수익률 확보는 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

세류역 역세권이라는 입지적 장점.

2017년식으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 용이.

소형 면적으로 초기 투자 부담이 적음.

모든 권리 소멸로 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상.

적절한 가격에 낙찰될 경우, 소액 투자용 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본 물건(24.66㎡, 2017년식)의 적정 시세는 약 9,800만원에서 1억 1,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가 1억 2,600만원 대비 시장 가격이 낮게 형성되어 있으므로, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 83% 수준이며, 시장 조사된 가격 범위 내에서 낙찰 가능성을 높일 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.