나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (6)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 2층205호 (신 주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14)

건물 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택-원룸형)

감정가: 95,000,000원

건물 면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

토지 면적: 11.52㎡ (약 3.48평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건물 중 2층

건물 사용승인일: 2017년 11월 13일

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 입지 조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하며, '세류역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

인근에 버스정류장과 세류역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

건물은 남동측 및 남서측으로 소로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

권리 분석상 말소기준권리는 2017년 11월 29일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 권리(갑2, 갑3, 갑4)들은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

해당 물건이 위치한 세류동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통의 요지인 세류역과 인접하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

건축년도가 2017년으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

수원시 권선구 세류동 1169-3번지 일대를 조사한 결과, 직접적인 혐오시설이나 악영향을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 물건의 경매 결과나 채무 변제 현황 등이 본건의 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

건축물 용도 표기 차이: 감정평가서상 '일련번호 1 : 근린생활시설임.', '일련번호 2~17 : 다세대주택임.'으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 본건(205호)은 '도시형생활주택-원룸형'으로 표기되어 있습니다. 건물 내 근린생활시설과 다세대주택이 혼합되어 있을 수 있으며, 실제 이용 상태 및 공부와의 차이점을 현장 확인 및 건축물대장, 토지대장 등을 통해 명확히 파악해야 합니다.

감정가 대비 시세: 제공된 주변 매매 사례를 평당 가격으로 환산 시, 본건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세류역 인근에 위치한 2017년식 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 거주나 소액 투자용으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

권리상 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 감정가 수준, 건물 내 용도 혼재 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 소형 주택: 세류역 역세권에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

신축급 건물: 2017년 건축으로 비교적 최신 건물이라 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

권리 인수 없음: 모든 권리가 소멸되므로 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

주변 매매 사례 분석:

- 2017년식 본건(18.55㎡, 약 5.61평)과 유사한 연식 및 규모의 거래 사례는 제공되지 않았습니다.

- 1981년식 연립주택(40.13㎡, 약 12.14평)이 2026년 7월 2일 12,000만원, 7월 8일 12,950만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 988만원 ~ 1066만원 수준입니다.

- 2022년식 다세대주택(54.11㎡, 약 16.37평)은 26,000만원에 거래되었습니다. 이는 최신 건물임을 감안할 때 높은 수준입니다.

본건(5.61평)에 주변 연립주택의 평당가(약 1000만원/평)를 적용하여 보수적으로 시세 범위를 산출하면 약 5,610만원 수준입니다.

하지만 소형 주택의 희소성을 고려하고, 공동담보 물건의 리스크 및 감정가 수준을 감안할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 9,500만원보다는 낮게, 시세 범위보다는 다소 높게 책정하여 70,000,000원 ~ 80,000,000원 선에서 신중하게 입찰하는 것을 제안합니다.

본 보고서는 제공된 정보 및 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 최종적인 판단은 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.