나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 금OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3, 2층 204호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-원룸형))

건축년도: 2017년

토지 지분: 15.315㎡ (약 4.63평)

건물 면적: 24.66㎡ (약 7.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 가격 정보

감정가: 126,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치합니다.

주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

차량 접근도 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권보존 (2017-11-29): 조복현 외 1명

근저당 (2017-11-29): 신한은행 (960,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권 (2025-01-20): 이재은 (100,000,000원) - 전입 2022-09-02, 확정 2022-08-17

강제경매 (2025-05-13): 금유은 (72,525,753원) - 수원지방법원 2025타경55916

가압류 (2025-05-19): 신용보증기금 (45,000,000원)

등기부채권 총액: 1,105,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-02

확정일자: 2022-08-17

배당신고일자: 2025-01-20

대항력: 없음

비고: 임차인 이 의 경우, 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기가 되어 있으나, 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미하며, 낙찰자가 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수할 의무가 없음을 뜻합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하게 되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건이 소재한 세류동은 주거 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

세류역 주변으로 형성된 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

세류역 주변의 다양한 상업 시설 및 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

주거지 내 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 및 기타

건축물은 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

내부에는 기본적인 위생 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

외벽은 화강석 붙임 마감 등이며, 창호는 하이샷시 창호입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 외 리스크

제공된 정보 상으로는 등기부 외 추가적인 권리나 부담은 확인되지 않았으나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 권리 관계가 발생하거나, 등기부 외 사항(유치권, 법정지상권 등)이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 환경 및 시설 리스크

주변에 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았습니다. 다만, 경매 물건의 가치를 판단하기 위해서는 해당 지역의 환경에 대한 직접적인 현장 조사가 필수적입니다. (비행안전구역 등에 대한 토지이용계획은 확인되었으나, 이는 직접적인 혐오시설과는 다릅니다.)

건축년도(2017년) 대비 건물 노후도 및 관리 상태를 현장에서 직접 점검하여 추후 발생할 수 있는 유지보수 비용을 예상해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 소형 다세대주택으로, 세류역 역세권에 속하여 우수한 교통 환경을 자랑합니다.

2017년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 임차인의 대항력이 없어 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

감정가는 1억 2천 6백만원이며, 면적이 작다는 점과 신축 연도를 고려했을 때 시장 가치를 충분히 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

소형 면적(약 7.46평)으로 비교적 적은 자본으로 투자가 가능합니다.

세류역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

2017년 준공 건물이므로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 절차 진행 시 부담이 적을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 1981년식 연립주택(심우) 전용면적 40.13㎡가 1.2억 ~ 1.3억 원 선에 거래되었습니다. 본건은 면적(24.66㎡)은 작지만 건축 연도(2017년)가 훨씬 최신이라는 장점이 있습니다.

2022년식 다세대주택(더스테이세류) 전용면적 54.11㎡가 2.6억 원에 거래된 사례는 면적 및 신축 연도 차이가 커 직접적인 비교는 어렵지만, 평당 가격(약 470만원/㎡)을 참고하면 본건(24.66㎡)의 경우 약 1.15억 원 수준으로 환산될 수 있습니다.

따라서 본건의 감정가 1.26억 원은 신축 연도와 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인 보증금 1억원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

경매 물건의 특성상, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 일반적입니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 100,800,000원 (감정가 80%) ~ 113,400,000원 (감정가 90%)

최종 입찰가는 본건의 현장 가치, 권리 관계의 명확성, 법원 매각기일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.