나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 금OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 78,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 2층201호

신주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 (세류동)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택 - 도시형생활주택 원룸형)

토지 면적: 9.49㎡ (약 2.87평) / 토지 지분: 9.489㎡

건물 면적: 15.28㎡ (약 4.62평) / 건물 지분: 15.28㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 5층 건물 중 2층 201호

건축년도: 2017년 (사용승인일: 2017-11-13)

전유부 면적: 15.28㎡ (약 4.62평)

건물총면적: 523.26㎡

토지총면적: 254.7㎡ (이 중 9.49㎡에 대한 지분)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 지하철 1호선 세류역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 세류역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근 또한 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017-11-29 접수된 신한은행 근저당권 (채권최고액 960,000,000원)입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리: 등기부상 확인되는 모든 권리(근저당, 강제경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 없으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 등기부상 지상권이 확인되지 않더라도, 실제 존재하는 권리인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

세류역 주변으로 형성된 상권으로 인해 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 지역 분석

대상 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류됩니다.

주변 환경은 주거용 건물과 일부 상업용 건물이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

세류역 및 인근 상업지역의 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

주변으로 수원세류초등학교, 수원서호중학교, 수원제일고등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 부분이 가장 큰 리스크입니다. 등기부에서 확인되지 않더라도 실제 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 지역적 리스크

'비행안전제5구역', '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 해당하여 항공기 소음 및 비행 안전에 따른 불편함이나 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 물건 규모 리스크

건물의 전용면적이 15.28㎡ (약 4.62평)으로 매우 작아, 일반적인 주거용으로 사용하거나 임대 수익을 얻는 데 제약이 따를 수 있습니다. 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 세류역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 매우 작은 면적, 물건명세서 상 명시된 '지상권' 인수 가능성, 그리고 군사 보호 및 소음 지역에 해당한다는 점은 투자를 결정하기 전에 반드시 심도 있게 고려해야 할 사항입니다.

특히, '지상권'의 실제 존재 여부와 그 영향력에 대한 명확한 파악이 최우선 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 세류역 초역세권 입지로 인한 뛰어난 교통 편의성.

* 2017년 건축된 비교적 신축 건물에 해당.

* 임차인이 없고 인수할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

시장 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 물건의 면적당 가격은 다음과 같습니다.

- '더스테이세류' (2022년식, 54.11㎡)는 26,000만원에 거래되어 면적당 약 480.5만원/㎡ 수준입니다.

- '심우' (1981년식, 40.13㎡)는 12,000만원 ~ 12,950만원에 거래되어 면적당 약 299.0만원 ~ 322.7만원/㎡ 수준입니다.

본건 물건(15.28㎡, 2017년식)의 면적당 가격을 '더스테이세류'의 시세(약 480.5만원/㎡)에 대입하면 약 7,342만원(15.28㎡ * 480.5만원/㎡)이 산출됩니다. 감정가(7,800만원)는 이러한 시세를 고려한 것으로 보입니다.

잠재적 리스크 고려

가장 큰 리스크는 물건명세서에 기재된 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다는 점입니다. 만약 실제 지상권이 존재하고 인수해야 한다면, 이 부분에 대한 가치 하락이 매우 클 수 있습니다. 또한, 매우 작은 면적으로 인한 활용성 및 환금성 제약, 군사 지역 관련 제한 사항도 고려해야 합니다.

추정 입찰가

인수할 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, '지상권'이라는 중대한 권리 인수 가능성이 있는 관계로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석을 통해 '지상권'의 실제 존재 여부와 그 가치를 명확히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 '지상권'이 사실로 확인된다면, 감정가보다 상당히 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

현 시점에서는 감정가(7,800만원)와 시장가(약 7,342만원) 사이에서, 그리고 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권유합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 6,500만원에서 7,500만원 사이에서, 권리 관계 확인 정도에 따라 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.