나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (3)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 금유은 (채권액: 72,525,753원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3, 2층 202호

건물 용도: 다세대주택 (집합건축물대장 상 공동주택 - 도시형생활주택 원룸형)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

토지 지분: 15.477㎡

건물 면적: 24.92㎡ (약 7.54평)

건물 지분: 24.92㎡

1.4. 감정가

총 감정가: 127,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치합니다.

주위로는 세류역 남동측 인근에 자리하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 세류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근 또한 용이합니다.

2.3. 건축물 정보

건축년도: 2017년 (신축 허가일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

외벽: 화강석붙임 마감 등

내벽: 페인트 및 벽지도배 마감 등

창호: 하이샷시

이용 상태: 다세대주택 (202호)

설비 내역: 기본적인 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권 보존 등기는 2017년 11월 29일 이루어졌습니다.

말소기준권리인 신한은행의 근저당이 2017년 11월 29일에 설정되었으며, 채권 최고액은 960,000,000원입니다.

이후 지분 이전, 가압류, 강제 경매 개시 결정 등기 등이 순차적으로 이루어졌습니다.

현재 등기부 채권 총액은 1,005,000,000원입니다.

2025년 5월 13일 금유은의 강제경매(본건 경매 사건)가 등기되었습니다.

2025년 5월 19일 신용보증기금의 가압류가 등기되었습니다.

매각으로 인해 근저당, 강제경매, 가압류 등의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다. (다만, 구체적인 지상권 개요는 명시되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

대상 물건이 위치한 세류동은 수원역과 가깝고 교통이 편리하여 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

지하철 1호선 세류역 및 버스 정류장이 인근에 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 유사 물건 실거래가 분석

최근 거래 사례 분석 결과, 유사한 위치 및 규모의 다세대/연립 주택 거래가 있었습니다.

2017년 건축된 40.13㎡의 연립주택 (심우 빌라, 1981년 건축)이 2026년 7월 12,000만원 ~ 12,950만원에 거래되었습니다.

2022년 건축된 54.11㎡의 다세대주택 (더스테이세류)이 2026년 7월 26,000만원에 거래되었습니다.

대상 물건은 24.92㎡ 면적에 2017년 건축 연도로, 비교적 신축에 속합니다.

인근 신축 다세대 주택의 m²당 가격대를 고려할 때, 본 물건의 감정가 127,000,000원 (약 509만원/㎡)은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 1981년식 노후 연립주택의 거래가는 면적 대비 가격 형성 폭이 넓음을 확인할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

세류역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

물건은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 항공기 소음 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어, 소음 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 부동산 관련 규제 적용 가능성이 있습니다.

6.2. 권리상 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있습니다. (구체적인 내용은 현장 확인 및 등기부 등 추가 조사가 필요합니다.)

임차인 정보가 없어, 실제 점유자 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 영향을 받을 수 있습니다. (본 건 경매는 강제경매이므로 채무 불이행으로 인한 진행임)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1호선 세류역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수합니다.

다만, 군용비행장 소음대책구역 및 과밀억제권역에 해당하고, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성과 임차인 정보 부재는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 신축 다세대 주택의 가격 형성 수준을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

세류역 초역세권 입지로 안정적인 임대 수요 및 시세 상승 잠재력 보유.

2017년 준공의 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적음.

전용면적 24.92㎡ (약 7.54평)의 소형 주거 공간으로 1인 가구 등 수요층 확보 용이.

주변 인프라(상업시설, 교통)가 잘 갖추어져 있어 거주 편의성이 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원입니다.

주변 유사 신축 건물의 시세 및 본건의 입지, 건물의 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 수준은 감정가와 유사하거나 약간 상회할 것으로 예상됩니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다. (이 가격은 권리 인수 비용, 명도 비용, 명도 기간 등을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.