나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5164 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 406-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 영통구 원천동 "영흥숲푸르지오파크비엔아파트" 남서측 및 영통구 매탄동 "매현초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 관공서, 학교, 업무용빌딩, 공장, 창고, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역과의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통 이용편의는 보통임.

형태 및 이용상태

■ 형태
일련번호 1) 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형 토지임.
일련번호 3) 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지임.
■ 이용상황
일련번호 1),3) 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.
■ 일련번호 3) 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 일반공업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
■ 일련번호 3) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(매탄1지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효정초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

ㄱ) 철근콘크리트구조 옥탑소재(다락) 면적 약 42.12㎡
ㄴ) 철근콘크리트구조 옥탑소재(다락) 면적 약 39.94㎡
ㄷ) 철근콘크리트구조 옥탑소재(다락) 면적 약 25.92㎡
ㄹ) 철근콘크리트구조 옥탑소재(다락,물탱크실) 면적 약 96.15㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 으로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등.
내 벽: 벽지도배, 타일붙임 및 페인팅 마감 등.
창 호: 알미늄샷시 2중 창호임.
일련번호 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 으로서,
외 벽: 석재붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지도배, 타일붙임 및 페인팅 마감 등.
창 호: 알미늄샷시 2중 창호임.

이용상태

일련번호 가)
1층: 계단실로 이용중임.
2층: 주택 5가구(방6, 주방5, 거실1, 욕실5, 드레스룸, 다용도실, 보일러실, 복도 등)로 이용중임.
3층: 주택 5가구(방6, 주방5, 거실1, 욕실5, 드레스룸, 다용도실, 보일러실, 복도 등)로 이용중임.
4층: 주택 3가구(방6, 주방3, 거실3, 욕실3, 발코니2, 보일러실, 복도 등)로 이용중임.
옥탑1층: 계단실 및 물탱크실로 이용중임.
일련번호 나)
1층: 계단실로 이용중임.
2층: 주택 3가구(방4, 주방3, 거실3, 욕실3, 보일러실 등)로 이용중임.
3층: 주택 2가구(방4, 주방2, 거실1, 욕실3, 발코니, 보일러실,등)로 이용중임.
4층: 주택 2가구(방4, 주방2, 거실1, 욕실3, 발코니, 보일러실,등)로 이용중임.

설비내역

위생 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계
임대관계는 미상임.
■ 기타
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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경5164 (1)

물건종별: 다가구주택

소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 406-7

감정가: 2,595,866,880원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 상세

토지

면적: 334.00㎡ (약 101.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물

건물면적 (감정가 기준): 622.13㎡ (약 188.19평)

건물 제시외면적 (감정가 기준): 107.98㎡ (약 32.66평)

총 건물면적 (감정가 기준): 730.11㎡ (약 220.85평)

건축물대장상 연면적: 601.03㎡ (약 181.51평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 (2개동)

건축일자: 2015년 12월 준공

이용상태:

- 건물 가) 1층: 계단실, 2층: 주택 5가구, 3층: 주택 5가구, 4층: 주택 3가구, 옥탑: 계단실 및 물탱크실

- 건물 나) 1층: 계단실, 2층: 주택 3가구, 3층: 주택 2가구, 4층: 주택 2가구

총 주거 가구수: 20가구 (2개동 합계)

주요 설비: 위생 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 수원시 영통구 원천동에 위치하며, 인근에 "영흥숲푸르지오파크비엔아파트" 및 "매현초등학교"가 소재하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 관공서, 학교, 업무용 빌딩, 공장, 창고, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철역과의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물)

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 3월 17일 접수된 하나은행의 근저당권 (1,080,000,000원)입니다.

본 경매물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리인 가압류, 임의경매, 주택임차권 등이 다수 존재하나, 모두 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기부상 기재되어 있으나, 본 물건에서는 해당 내용이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

총 19명의 임차인이 거주 중이며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

* 임차인: 김 (김대훈)

보증금: 120,000,000원

전입일자: 2022-01-24

확정일자: 2021-12-21

배당신고일자: 2024-07-23

비고: 대항력 없음

* 임차인: 배 (배지수)

보증금: 110,000,000원

전입일자: 2023-06-30

확정일자: 2023-06-16

배당신고일자: 2024-07-22

비고: 대항력 없음

* 임차인: 백 (백남규)

보증금: 0원

전입일자: 2022-05-19

비고: 대항력 없음

* 임차인: 서 (서찬곤)

보증금: 80,000,000원

전입일자: 2024-04-02

확정일자: 2015-12-31

배당신고일자: 2024-04-02

비고: 대항력 없음

* 임차인: 서 (서찬곤)

보증금: 95,000,000원 (1차 보증금 증액분 15,000,000원 포함)

전입일자: 2024-04-02

확정일자: 2015-12-31

배당신고일자: 2024-04-02

비고: 대항력 없음

* 임차인: 이 (이동주)

보증금: 0원

전입일자: 2023-10-04

비고: 대항력 없음

* 임차인: 이 (이예솔)

보증금: 0원

전입일자: 2020-02-04

비고: 대항력 없음

* 임차인: 이 (이준기)

보증금: 170,000,000원

전입일자: 2020-02-03

확정일자: 2020-01-10

배당신고일자: 2024-05-31

비고: 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 김 )

보증금: 150,000,000원

전입일자: 2020-09-01

확정일자: 2020-08-03

배당신고일자: 2024-05-17

비고: 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 오 )

보증금: 105,000,000원

전입일자: 2020-08-27

확정일자: 2020-07-22

배당신고일자: 2024-05-27

비고: 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 정 )

보증금: 165,000,000원

전입일자: 2019-10-01

확정일자: 2019-08-28

배당신고일자: 2024-07-02

비고: 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 김 )

보증금: 100,000,000원

전입일자: 2024-01-26

확정일자: 2024-01-05

배당신고일자: 2024-05-24

비고: 대항력 없음

* 임차인: 공사 (양도인: 이 )

보증금: 110,000,000원

전입일자: 2019-09-11

확정일자: 2019-08-21

배당신고일자: 2024-07-17

비고: 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 이 )

보증금: 110,000,000원

전입일자: 2023-09-15

확정일자: 2023-08-17

배당신고일자: 2024-05-20

비고: 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 정 )

보증금: 100,000,000원

전입일자: 2024-01-12

확정일자: 2023-12-14

배당신고일자: 2024-05-24

비고: 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 최 )

보증금: 160,000,000원

전입일자: 2023-12-11

확정일자: 2023-10-23

배당신고일자: 2024-05-17

비고: 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 황 )

보증금: 100,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023-04-24

확정일자: 2023-04-04

배당신고일자: 2024-07-16

비고: 대항력 없음

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없습니다. 따라서 안전하게 권리 분석이 가능한 물건으로 판단됩니다. '유동화물건'이라는 특이사항은 채권이 금융기관 등에 매각되어 경매가 진행되었음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 수원시 영통구 원천동 일대는 주거지역과 상업지역, 일부 공업지역이 혼재된 복합적인 성격의 지역입니다. 인근에 대규모 아파트 단지, 학교, 업무시설 등이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요가 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 아파트 단지, 학교 (매현초등학교 등), 근린생활시설, 업무용 빌딩 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 공장 및 창고 시설이 일부 혼재되어 있어, 주거 환경에 민감한 분들에게는 고려사항이 될 수 있습니다. 특이할 만한 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으나, 혼재된 공장/창고 시설의 영향은 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 아파트 단지와 상업 시설이 있어 마트, 병원, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 남서측 인근에 매현초등학교가 위치해 있으며, 주변에 효정초등학교, 영덕중학교, 영덕고등학교 등 다수의 교육시설이 밀집해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 면적 discrepancies: 감정평가서상 건물 연면적(730.11㎡)과 건축물대장상 연면적(601.03㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이는 제시외 건물이나 내부 구조 변경 등으로 인한 것일 수 있으며, 실제 현황과 공부상 내용의 차이가 있는지 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

* 혼재된 용도: 주변에 아파트, 주택 외에 공장, 창고 등 산업 시설이 일부 혼재되어 있어, 주거 쾌적성에 대한 민감도가 높은 경우 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 진행되는 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 추가적인 고려사항이 있을 수 있습니다. (다만, 본 건은 이미 임의경매 개시결정이 내려져 진행 중이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 주요 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 약 20가구 규모의 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되고 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 매우 명확합니다. 교통, 편의시설, 교육시설 등 기본적인 입지 조건이 우수하며, 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 면적의 공부상 차이와 주변 공장/창고 혼재는 현장 확인 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 다수의 주거 가구를 보유하여 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 우수한 입지: 수원시 영통구라는 선호도 높은 지역에 위치합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매입하여 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액(2,595,866,880원)을 기준으로 하되, 시장 동향, 경쟁 물건, 물건의 현황 및 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 모든 임차인의 보증금이 인수되지 않아 추가적인 자금 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 중점적으로 검토해야 합니다.

* 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이

* 건물 면적 불일치 및 제시외 건물에 대한 현장 조사 결과

* 향후 임대 수익률 및 공실률 예측

* 권리 분석상 특이사항 (본건은 특이사항 없음)

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 성공적인 입찰을 위해서는 철저한 현장 조사를 바탕으로 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.