나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5164 [2] 경기도 수원시 영통구 매탄동 1176-16 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 영통구 원천동 "영흥숲푸르지오파크비엔아파트" 남서측 및 영통구 매탄동 "매현초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 관공서, 학교, 업무용빌딩, 공장, 창고, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역과의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통 이용편의는 보통임.

형태 및 이용상태

■ 형태
일련번호 1) 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형 토지임.
일련번호 3) 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지임.
■ 이용상황
일련번호 1),3) 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.
■ 일련번호 3) 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 일반공업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
■ 일련번호 3) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(매탄1지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효정초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

ㄱ) 철근콘크리트구조 옥탑소재(다락) 면적 약 42.12㎡
ㄴ) 철근콘크리트구조 옥탑소재(다락) 면적 약 39.94㎡
ㄷ) 철근콘크리트구조 옥탑소재(다락) 면적 약 25.92㎡
ㄹ) 철근콘크리트구조 옥탑소재(다락,물탱크실) 면적 약 96.15㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 으로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등.
내 벽: 벽지도배, 타일붙임 및 페인팅 마감 등.
창 호: 알미늄샷시 2중 창호임.
일련번호 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 으로서,
외 벽: 석재붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지도배, 타일붙임 및 페인팅 마감 등.
창 호: 알미늄샷시 2중 창호임.

이용상태

일련번호 가)
1층: 계단실로 이용중임.
2층: 주택 5가구(방6, 주방5, 거실1, 욕실5, 드레스룸, 다용도실, 보일러실, 복도 등)로 이용중임.
3층: 주택 5가구(방6, 주방5, 거실1, 욕실5, 드레스룸, 다용도실, 보일러실, 복도 등)로 이용중임.
4층: 주택 3가구(방6, 주방3, 거실3, 욕실3, 발코니2, 보일러실, 복도 등)로 이용중임.
옥탑1층: 계단실 및 물탱크실로 이용중임.
일련번호 나)
1층: 계단실로 이용중임.
2층: 주택 3가구(방4, 주방3, 거실3, 욕실3, 보일러실 등)로 이용중임.
3층: 주택 2가구(방4, 주방2, 거실1, 욕실3, 발코니, 보일러실,등)로 이용중임.
4층: 주택 2가구(방4, 주방2, 거실1, 욕실3, 발코니, 보일러실,등)로 이용중임.

설비내역

위생 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계
임대관계는 미상임.
■ 기타
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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경5164 (2)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 1176-16 (신 주소: 경기도 수원시 영통구 동수원로286번길 33-12)

용도: 다가구주택

감정가: 1,408,738,800원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 하OOO (하나은행)

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적

토지면적: 183.90㎡ (약 55.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 366.22㎡ (약 110.78평)

건물 제시외면적: 96.15㎡ (옥탑 다락 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 위치하며, 인근에 "영흥숲푸르지오파크비엔아파트"와 "매현초등학교"가 있어 주거지로서는 비교적 양호한 입지입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택이 혼재되어 있으며, 관공서, 학교, 업무용 빌딩, 공장, 창고, 공원 등이 함께 분포하여 다양한 시설을 이용할 수 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 지하철역과의 거리는 다소 있으나, 버스 노선 등을 통해 시내 접근성은 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

* 토지: 두 필지(일련번호 1, 3)로 구성되어 있으며, 모두 인접 토지와 등고 평탄한 상태입니다. 일련번호 1은 사다리형, 일련번호 3은 세장형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물: 철근콘크리트구조의 4층 다가구주택입니다. 외벽은 석재 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지도배, 타일, 페인팅 등으로 마감되었습니다. 창호는 알루미늄 샷시 이중 창호로 시공되었습니다.

2.4. 도로 및 토지이용계획

* 도로: 북동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획:

* 일련번호 1 토지는 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있어 상업 또는 주거 용도에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 소로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

* 일련번호 3 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(매탄1지구)으로 지정되어 있습니다. 소로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(효정초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다. 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 있어 향후 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다.

2.5. 제시외 건물

등기부상 건물 면적 외에 옥탑에 다락 및 물탱크실로 이용되는 면적이 약 96.15㎡(약 29.08평)가 존재합니다. 이는 매각 대상에 포함되어 일괄 매각 처리됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 물건의 말소기준권리는 2019년 3월 29일 접수된 하나은행의 근저당권(을3, 토지 등기부 / 을1, 건물 등기부)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리(임의경매 개시결정, 가압류, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 토지 2,400,000,000원, 건물 3,235,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 총 9명이며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

* 강 : 보증금 100,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-01-26, 확정 2022-12-28, 배당신고 2024-05-17

* 이 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-02, 확정 2022-02-10, 배당신고 2024-05-29

* 이 : 보증금 195,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-04, 확정 2019-02-01, 배당신고 2024-03-28

* 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 520,000원, 전입 2023-03-10, 확정 2023-01-13, 배당신고 2024-05-20

* 정 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-20, 확정 2022-04-20, 배당신고 2024-07-17

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-04-05, 확정 -, 배당신고 -

* 정 : 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-27, 확정 2023-09-18, 배당신고 2024-06-10

* 채 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-27, 확정 -, 배당신고 -

* 황 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-09, 확정 2020-12-22, 배당신고 2024-05-30

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 수원시 영통구 매탄동 일대는 아파트 단지, 학교, 상업 시설, 공원 등이 조화롭게 분포된 주거 중심 지역입니다. 특히, 인근의 "영흥숲푸르지오파크비엔아파트"와 "매현초등학교"는 지역 내 안정적인 수요층을 형성하는 요소로 작용합니다. 이러한 입지적 요인은 다가구주택으로서 공실률을 낮추고 안정적인 임대 수익을 창출하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 양호하여 자가용 이용 시에도 불편함이 적습니다.

* 교육: 매현초등학교, 효정초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. (효정초등학교 상대보호구역으로 지정).

* 편의시설: 주거 지역 내 상업 시설 및 근린 생활 시설 이용이 편리하며, 공원 등 휴식 공간도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부의 용도지역 제한: 일련번호 1 토지가 일반공업지역으로 지정되어 있어, 추후 용도 변경이나 증축 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용계획: 일련번호 3 토지의 경우 지구단위계획구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 여러 법적 규제가 중첩되어 있어, 건축 또는 개발 행위에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

* 제시외 건물: 옥탑에 별도로 존재하는 다락 및 물탱크실 등의 면적(96.15㎡)은 건축물대장과의 차이가 있을 수 있으며, 불법 건축물로 판정될 경우 철거 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 및 관련 자료를 조사한 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설(유해시설, 오염 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 공장 및 창고 등의 분포는 잠재적인 환경적 요인을 내포할 수 있으므로, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 매탄동의 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 다가구주택입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지 일부의 용도지역 제한, 다양한 법적 규제, 그리고 제시외 건물과 같은 잠재적 리스크는 낙찰 후 면밀한 분석과 대처가 필요합니다. 2019년에 준공된 건물의 상태가 양호하다면, 현재의 감정가를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정한다면 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 월세 수익: 다수의 가구로 구성된 다가구주택으로, 임대 수입을 통한 안정적인 현금 흐름 창출이 가능합니다.

* 무권리 인수: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 학교 및 주거 단지와 인접하여 임차인 확보가 용이하며, 지역 내 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가 1,408,738,800원을 기준점으로 설정합니다.

* 권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 이를 입찰가 산정 시 반영할 필요는 없습니다.

* 토지 이용계획 상의 제약(일반공업지역, 지구단위계획구역, 비행안전구역 등) 및 제시외 건물의 잠재적 문제점을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 건축 연한 및 건물 상태, 향후 시세 변동 가능성 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 이러한 정보들을 바탕으로, 예상 임대 수익률과 투자 회수 기간을 산정하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 완료된 후 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.