나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13660 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 582-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 소재하는 "서봉마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위에 근린생활시설 등이 소재하는 노변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 용인서울고속도로 서수지IC가 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1),2),5) 공히 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 일단의 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로 및 서측으로 폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

일련번호 2): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

일련번호 5): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

일련번호 3),4) 건물은 등기사항전부증명서상 일련번호 1),2) 토지상에 소재하나 일반건축물대장상으로는 일련번호 1),2),5) 토지상에 소재하며 현황 또한 그러한 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 1),2),5) 토지상에 일반건축물대장상 3필지 일단의 적법한 건축물이 소재하고 용도상 불가분의 관계에 있는 바, 일단지로 감정평가하였습니다.

- 일련번호 1),2),5) 토지는 유미란, 유재규 공동소유이며 일련번호 3),4) 건물은 각각 유미란, 유재규 단독소유인 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

- 일련번호 1),2),5) 토지상에 일부 수목 및 잡목 등이 소재하나, 토지에 포함되어 거래되는 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3): 조적구조 평스라브지붕 1층 건물로서,

외벽 : 벽돌쌓기 및 페인트칠 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

일련번호 4): 경량철골구조 기타지붕 1층 건물로서,

외벽 : 판넬 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 3),4) 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고.

공부와의 차이

- 일련번호 3),4) 건물은 등기사항전부증명서상 일련번호 1),2) 토지상에 소재하나 일반건축물대장상으로는 일련번호 1),2),5) 토지상에 소재하며 현황 또한 그러한 바, 일반건축물대장 기준 기재 및 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

- 일련번호 4) 건물은 등기사항전부증명서상 144㎡이나 일반건축물대장상 208.32㎡이며, 현황을 고려하여 일반건축물대장 기준 기재 및 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 1),2),5) 토지는 유미란, 유재규 공동소유이며 일련번호 3),4) 건물은 각각 유미란, 유재규 단독소유인 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

- 일련번호 4) 건물은 기존 부분(사용승인일 2004.12.17.) 및 증축 부분(사용승인일 2016.03.29.)을 구분하여 감정평가하였는 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 등기사항증명서와 공부상의 차이 있으므로 확인요함
- 목록3,4의 건물은 등기사항증명서에는 목록1,2 토지상에 소재하는 것으로 되어있으나 건축물대장에는 목록1,2,5의 토지상에 소재하는 것으로 나타나고, 현황은 건축물대장과 일치함
- 목록4 건물의 면적은 등기사항증명서상 144㎡이나 건축물대장상 208.32㎡(64.32㎡ 증축-2016.3.29. 사용승인)이고, 현황은 건축물대장의 내용과 일치하므로 공부상 내용을 토대로 감정평가 하였음
3. 목록1,2,5 토지상에 일부 수목 및 잡목 등이 자리하고 있어 이를 포함하여 감정평가 하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13660 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 582-1

용도: 근린시설

감정가: 4,934,457,840원

토지면적: 1617.00㎡ (약 489.15평)

건물면적: 228.48㎡ (약 69.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 용인축산업협동조합

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 등기사항증명서와 공부상의 차이가 있어 확인이 필요합니다.

- 목록3,4 건물이 등기부상에는 목록1,2 토지에 소재하나, 건축물대장상으로는 목록1,2,5 토지에 소재하며 현재 현황과 일치합니다.

- 목록4 건물 면적은 등기부상 144㎡이나, 건축물대장상 208.32㎡(64.32㎡ 증축, 2016.3.29 사용승인)이며, 현황은 건축물대장과 일치하므로 감정평가는 공부상 내용(건축물대장)을 토대로 이루어졌습니다.

* 목록1,2,5 토지상 일부 수목 및 잡목을 포함하여 감정평가되었습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치하며, '서봉마을회관' 서측 인근에 소재합니다. 주변에는 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 용인서울고속도로 서수지IC가 근거리에 있어 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 폭 약 7m 도로, 서측으로 폭 약 5m 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 일련번호 1), 2), 5) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 약 20억 5천 7백만원 (토지 및 건물 등기부 총 채권액 합계)

* 말소기준권리: 을1, 근저당권 (용인축산업협동조합, 2011.10.27 접수)

* 주요 권리사항:

- 근저당권: 다수 (용인축산업협동조합) - 모두 말소 대상

- 전세권: 김미숙 (100,000,000원) - 말소 대상

- 임의경매: 용인축산업협동조합 (2024타경13660, 2024타경13677) - 말소 대상

- 압류: 수원시, 수원세무서장 - 말소 대상

* 임차인 현황:

- 임차인: 김미숙

- 보증금: 120,000,000원

- 차임: 7,000,000원

- 전입일자(사업일자): 2016-02-15

- 확정일자: 정보 없음

- 배당신고일자: 2025-03-04

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김미숙은 대항력이 없어 보증금 120,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 '서봉마을회관' 인근의 노변 상가지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 일반적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구 등에 해당하나, 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 본건 주변에 대한 구체적인 생활 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 서류상 공부와의 차이:

- 건물(목록3,4)의 소재지 및 면적에서 등기사항증명서와 건축물대장 간 차이가 존재합니다. 특히 목록4 건물의 경우, 건축물대장상의 증축 면적(64.32㎡)을 기준으로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 현황과 공부상 내용의 일치 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지 소유권:

- 토지(목록1,2,5)는 유미란, 유재규 공동 소유입니다.

- 건물(목록3)은 유미란 단독 소유, 건물(목록4)은 유재규 단독 소유입니다.

이처럼 토지와 건물의 소유자가 다르거나, 토지 역시 공동 소유인 점은 향후 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 수목 및 잡목: 토지 위에 일부 수목 및 잡목이 존재하며, 이는 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

* 중복사건, 공동담보: 사건의 특성상 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구 신봉동에 위치한 근린생활시설로, 비교적 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 약 49.3억 원으로 높게 책정되어 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단되나, 건물 소재지와 면적에 대한 공부상 차이, 토지와 건물의 소유 관계가 명확히 분리되어 있는 점 등은 향후 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1617.00㎡(약 489.15평)의 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 토지 활용에 따른 건물 건축 또는 기존 건물 활용 등 다양한 개발 및 운영 계획 수립이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 경매 낙찰 시 권리 인수 부담이 적을 것으로 보입니다. (단, 임차인 현황은 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 감정가 4,934,457,840원을 기준으로 시장 상황, 물건의 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 공부상 차이 및 소유 관계 등 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 이러한 리스크 요소를 면밀히 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 상세 현장 조사 및 법률 자문을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.