나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56841 [11] 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층141호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재하는‘원동사거리' 북서측 인근의 주상복합건물 내에 위치하며 주변은 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 후면상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로와 오산IC, 국도1번이 위치하고 인근에 버스정류장과 서측으로 1호선 오산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 판매시설(상점) 내 1층 122호~125호, 135호~142호(총12개호)로서

외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 페인팅 등 마감
바닥: 타일 깔기 등 마감
천장: 방음텍스 마감

이용상태

기호1~12 모두 판매시설(상점)로서 현황 공실 상태임.

설비내역

급배수설비, 공동위생시설, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 장방형 토지로서 공동주택(아파트), 판매시설(상점)의 주상복합건부지로 사용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m, 동측과 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(운암고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56841 (11)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층141호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 419,000,000원

* 토지면적: 7.41㎡ (약 2.24평)

* 토지지분: 7.409800000000001㎡ (약 2.24평)

* 건물면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

* 건물지분: 31.24㎡ (약 9.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 와OOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (내용 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 오산시 원동 771-1번지, 오산역영무파라드 122동 1층 141호에 소재합니다.

* 주변은 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 후면 상가지대이며, '원동사거리' 북서측 인근에 위치합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 동측에는 경부고속도로와 오산IC, 국도1호선이 있고, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 서측으로는 1호선 오산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 오산역 주변은 교통의 요지로서 상당한 유동인구를 확보하고 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 건물은 평지의 장방형 토지 위에 건축되었으며, 공동주택(아파트) 및 판매시설(상점)의 주상복합건부지로 활용되고 있습니다.

* 인접 도로상태는 북측 폭 약 8m, 동측 및 남측 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변에는 오산고등학교, 운암고등학교 등의 교육시설이 있으며, 이마트 오산점, 오산시청, 오산시립도서관, 오산시병원 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (와부농업협동조합, 2023-11-30 접수, 채권최고액 4,498,000,000원).

* 본 경매 절차를 통해 다음 권리들은 말소될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (오산종합시장재건축관리단)

* 갑3: 소유권이전 (이재도)

* 갑3-1: 3번소유권변경

* 갑4: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-06-21)

* 갑5: 압류 (이천세무서장, 2024-09-19)

* 갑6: 가압류 (경기신용보증재단, 2024-10-25)

* 갑7: 가압류 (여주축산업협동조합, 2025-01-16)

* 갑8: 임의경매개시결정 (와부농업협동조합, 2025-07-10)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 현황 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 인수 여부 및 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 오산역을 중심으로 형성된 상가지대에 위치하며, 역을 이용하는 유동인구와 주변 아파트 단지 거주민을 잠재 고객으로 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 건물은 총 142개 호실로 구성되어 있으며, 이 중 122동 1층 141호는 판매시설(상점)로 사용되고 있습니다.

* 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 상권 분석이 요구됩니다.

* 현재 주변 시세상 비슷한 규모의 판매시설 임대료는 월 700,000원에서 1,200,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 오산역 주변은 다양한 상업 시설과 주거 단지가 밀집되어 있어 상권의 지속적인 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 오산역이 도보 거리에 있어 수도권 이동이 편리합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능하며, 경부고속도로 오산IC 접근성이 우수하여 차량 이용도 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 주택, 업무, 숙박, 근린생활시설이 혼재하며, 이마트 오산점, 오산시청, 오산시립도서관, 오산시병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 상업 지역과 주거 지역이 복합된 지역으로, 조용한 주거 환경보다는 활기찬 도심 환경에 가깝습니다.

* 교육 시설: 본 건은 상대보호구역(운암고)으로 지정되어 있으며, 인근에 오산고, 운암고 등 다수의 학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 타 채무자의 상황에 따라 추가적인 법적 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공실 위험: 현재 본 건은 공실 상태로, 향후 임차인 확보가 지연될 경우 공실 위험에 따른 투자 손실이 발생할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 본 건 소재지는 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 시설물 운영에 있어 높이 제한 등의 규제를 받을 수 있습니다. 정확한 규제 내용은 관련 군사시설 보호법 등을 통해 확인하고, 필요한 경우 관계 기관에 문의하여 구체적인 영향 범위를 파악해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 일반상업지역, 소로2류, 소로3류 지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등에 해당되어 개발 또는 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 채무 과다: 등기부등본 상 채권최고액 총액이 상당하여, 과거 채무 불이행으로 인한 경매 진행임을 알 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 오산역 인근에 위치한 판매시설로, 역세권이라는 교통상의 이점을 가지고 있습니다.

* 복합건물 내 상가로서 주변 주거 및 상업 시설 이용객을 대상으로 영업할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리관계는 명확한 편으로, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 현재 공실 상태이며, 비행안전구역 등과 같은 잠재적 리스크 요인을 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 경매 진행 시 적절한 입찰가 산정 및 향후 임차인 확보 계획이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 오산역 초역세권 입지: 대중교통 이용이 매우 편리하며, 역을 중심으로 형성된 상권의 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 주상복합 내 상가: 단지 내 거주민 및 주변 시설 이용객을 잠재 고객으로 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 경매로 인한 권리 말소로 인해 인수되는 부담이 없습니다.

* 공실 해소 시 임대 수익 기대: 공실 상태를 해소하고 안정적인 임차인을 확보할 경우, 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 419,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 지역 상권 현황, 공실률, 투자 목적(실거주/임대수익) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히, 비행안전구역 등 개발 제한 사항과 공실 위험을 감안하여 낙찰 후 발생하는 추가 비용 및 예상 공실 기간을 충분히 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.

* 임차인 현황상 인수 보증금이 없으므로, 임대료 수입 및 투자 회수 기간을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산출해야 합니다.

* 본 보고서에서는 시장 조사 및 현장 방문 등을 통한 추가적인 분석이 필요하므로 구체적인 입찰가 제시는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.