나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56841 [9] 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층139호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재하는‘원동사거리' 북서측 인근의 주상복합건물 내에 위치하며 주변은 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 후면상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로와 오산IC, 국도1번이 위치하고 인근에 버스정류장과 서측으로 1호선 오산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 판매시설(상점) 내 1층 122호~125호, 135호~142호(총12개호)로서

외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 페인팅 등 마감
바닥: 타일 깔기 등 마감
천장: 방음텍스 마감

이용상태

기호1~12 모두 판매시설(상점)로서 현황 공실 상태임.

설비내역

급배수설비, 공동위생시설, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 장방형 토지로서 공동주택(아파트), 판매시설(상점)의 주상복합건부지로 사용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m, 동측과 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(운암고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56841

소재지: 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층 139호

용도: 판매시설

감정가: 478,000,000원

토지면적: 8.45㎡ (약 2.56평)

건물면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 와OOO (와부농업협동조합 추정)

특이사항: 공동담보 (여러 부동산이 동일 채무에 담보로 제공된 상태)

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 오산시 원동 소재 ‘원동사거리' 북서측 인근에 위치한 주상복합 건물 내 판매시설입니다.

주변은 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 이면 상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 동측으로 경부고속도로 오산IC, 국도1번이 인접해 있습니다.

대중교통으로는 인근 버스정류장과 서측으로 1호선 오산역이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

건물은 북측으로 폭 약 8m, 동측과 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 와부농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 상 모든 가압류, 압류, 근저당 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로 확인됩니다.

총 등기부채권액은 약 4,574,420,174원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

인수할 보증금은 없는 것으로 확인되며, 임대관계는 미상입니다.

임차인 중 대항력이 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원, 임대관계 미상)

1.3. 상권분석

본 건물은 오산역 인근 주상복합 단지 내 상업시설로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 속합니다.

현재 감정평가 요약에 따르면 해당 호실을 포함한 12개의 판매시설(상점)이 모두 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

이는 신규 임차인 유치를 통해 즉시 영업을 시작할 수 있는 기회로 작용할 수 있으나, 공실 상태가 장기화될 경우 상권 활성화 정도에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

주변에는 다양한 업종의 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재하여 잠재적 고객층이 형성될 수 있는 환경입니다.

1.4. 생활정보

1호선 오산역이 도보 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

경부고속도로 오산IC가 인접해 있어 자가용 이용 시 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 발달해 있으며, 주거 밀집 지역과도 인접하여 유동인구 확보에 유리합니다.

단, 본 물건은 판매시설로서 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(운암고)에 포함되어 있어, 특정 업종(예: 유해 업종) 입점 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무와 관련된 다른 담보 물건들의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

현재 공실 상태인 점은 임차인 유치 및 공실 리스크 관리에 대한 철저한 사전 조사와 계획을 요구합니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획 상 비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어, 건축 또는 업종 선택에 있어 군사 작전과 관련된 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

수원지방법원 2025타경56841 사건은 경기도 오산시 원동 오산역 인근에 위치한 판매시설(상점)로, 교통 접근성이 우수하고 주변에 다양한 편의시설이 갖춰져 있습니다.

감정가는 4억 7천 8백만원이며, 건물 면적은 약 10.78평입니다.

등기부상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수할 보증금은 없는 상태입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 공동담보 물건이라는 점, 비행안전구역에 포함된다는 점 등은 투자 결정 전 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

역세권 상권의 잠재력과 공실 상태의 기회를 잘 활용할 수 있다면 좋은 투자 결과로 이어질 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 오산역 역세권 상권으로 유동인구 및 접근성이 뛰어남.

* 주상복합 단지 내 위치하여 주거 배후 수요 확보에 유리.

* 건물은 비교적 최신식 (사용승인 2022.05.25)으로 관리 상태 양호 예상.

* 현재 공실 상태로 즉시 명도 및 임대차 계약 진행 가능.

* 감정가 대비 소형 평수로 초기 투자 부담 상대적으로 낮음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 478,000,000원을 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 건물의 임대 수요, 공실 해소 가능성, 투자 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가의 90% 수준인 약 430,000,000원 내외에서 전략적인 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 잠재적 가치와 현 시세, 경쟁 입찰 상황 등을 고려한 초기 제안이며, 최종 입찰가는 상세 분석 및 현장 답사를 통해 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.