나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56841 [4] 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층125호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재하는‘원동사거리' 북서측 인근의 주상복합건물 내에 위치하며 주변은 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 후면상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로와 오산IC, 국도1번이 위치하고 인근에 버스정류장과 서측으로 1호선 오산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 판매시설(상점) 내 1층 122호~125호, 135호~142호(총12개호)로서

외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 페인팅 등 마감
바닥: 타일 깔기 등 마감
천장: 방음텍스 마감

이용상태

기호1~12 모두 판매시설(상점)로서 현황 공실 상태임.

설비내역

급배수설비, 공동위생시설, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 장방형 토지로서 공동주택(아파트), 판매시설(상점)의 주상복합건부지로 사용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m, 동측과 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(운암고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56841 (4)

소재지: 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층125호

용도: 판매시설

감정가: 397,000,000원

토지면적: 7.03㎡ (약 2.13평)

토지지분: 7.03㎡ (약 2.13평)

건물면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.65㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 와OOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 오산시 원동 소재 ‘원동사거리’ 북서측 인근에 위치한 주상복합건물 내에 자리하고 있으며, 주변은 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도변 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 동측에 경부고속도로와 오산IC, 국도1번이 위치하고 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있으며 서측으로 1호선 오산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕을 가진 3층 판매시설(상점) 내 1층 125호에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일, 천장은 방음텍스 마감되었습니다.

전체 건물(오산역 영무 파라드)은 공동주택(아파트)과 판매시설(상점)로 구성된 주상복합 건물입니다.

2.4. 토지 이용상태 및 형상

토지는 평지의 장방형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 판매시설(상점)의 주상복합건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본 건 건물은 북측으로 폭 약 8m, 동측 및 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)의 국지도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(운암고), 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(오산지구) 등의 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 말소기준권리

본 경매는 채권자 와부농업협동조합의 신청으로 진행되는 부동산임의경매입니다.

말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 와부농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 금액은 4,498,000,000원입니다.

이 외 다수의 가압류, 압류, 소유권 이전 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

전체 채권 총액은 4,574,420,174원입니다.

3.2. 소유권 및 점유 현황

현재 소유권은 이재도 씨에게 이전되어 있습니다(갑3, 갑3-1).

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 임차인 관련 주의사항

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권

본 건이 위치한 오산역 영무 파라드는 주상복합 건물로, 주변에 주택, 업무, 숙박, 근린생활시설이 혼재하는 상가지대에 속합니다.

현재 본 건은 판매시설(상점)로 이용 중이나, 감정평가서상 현황은 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특징

오산역 인근 지역은 역세권을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 존재합니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에는 롯데마트, CGV 오산, 오산종합운동장 등이 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 활동을 편리하게 즐길 수 있습니다. 또한, 대형마트 및 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

1호선 오산역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 경부고속도로 오산IC와 국도1번이 인접하여 차량을 이용한 광역 이동 또한 매우 용이합니다.

5.3. 교육환경

본 건 주변으로 운암고등학교, 오산원일초등학교, 원일중학교 등이 소재하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5.4. 기타 편의시설

건물 자체적으로 급배수설비, 공동위생시설, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 충분히 제공됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 등기부상 명확히 확인되지 않는 사항이나 제3자 권리관계가 있을 수 있으므로 최종 입찰 전 권리관계를 재확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계

현재 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 및 주변 환경

부동산 관련 정보에 따르면, 본 건 서측 인근 약 1km 지점에 공장 지대가 있으나, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 하지만, 상업지역 내 다양한 시설이 혼재하는 지역이므로, 주변 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6.4. 법적 제한

본 건 토지는 성장관리권역, 비행안전제3구역 등 다수의 법적 제한사항이 적용되므로, 향후 개발 또는 이용 계획 수립 시 관련 법규를 반드시 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 오산시 오산역 역세권에 위치한 판매시설로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 보유하고 있습니다. 건물은 비교적 최근에 사용 승인이 되었으며, 주상복합단지 내 위치하여 상업시설로서의 잠재력이 있습니다. 현재 공실 상태로 명도 부담은 적으나, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 존재합니다. 권리 분석상 낙찰 후 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 상태에서 취득 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 오산역 바로 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철 1호선 및 다양한 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

* 다양한 편의시설: 쇼핑, 문화, 생활 편의시설이 풍부하여 상업시설 운영에 유리합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 명도 용이성: 현재 공실 상태로 명도에 따른 추가적인 시간과 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 잠재력: 오산시의 도시 개발 계획 및 성장 관리 권역으로서의 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가 397,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 임차인의 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실 상태 및 상권 활성화 정도를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 본 건의 감정가는 397,000,000원이며, 투자 목적(실거주, 임대수익, 시세차익 등)에 따라 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적으로 접근하여 감정가 이하에서 검토하거나, 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.