나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56841 [2] 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층123호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재하는‘원동사거리' 북서측 인근의 주상복합건물 내에 위치하며 주변은 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 후면상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로와 오산IC, 국도1번이 위치하고 인근에 버스정류장과 서측으로 1호선 오산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 판매시설(상점) 내 1층 122호~125호, 135호~142호(총12개호)로서

외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 페인팅 등 마감
바닥: 타일 깔기 등 마감
천장: 방음텍스 마감

이용상태

기호1~12 모두 판매시설(상점)로서 현황 공실 상태임.

설비내역

급배수설비, 공동위생시설, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 장방형 토지로서 공동주택(아파트), 판매시설(상점)의 주상복합건부지로 사용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m, 동측과 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(운암고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56841 (2)

소재지: 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층123호

용도: 판매시설

감정가: 412,000,000원

토지면적: 7.29㎡ (약 2.21평)

토지 지분: 7.2922㎡ (약 2.21평)

건물면적: 30.74㎡ (약 9.30평)

건물 지분: 30.744㎡ (약 9.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 와

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, '원동사거리' 북서측 인근의 주상복합건물 내에 위치합니다.

주변은 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도변 상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 동측에 경부고속도로와 오산IC, 국도 1번이 인접해 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여, 인근에 버스정류장이 있고 서측으로 1호선 오산역이 소재합니다.

건축물대장 정보에 따르면, 본 건물은 경기도 오산시 오산로 198번길 32 (원동)에 위치하며, 공동주택(아파트) 및 판매시설(상점)로 사용 중입니다. 전체 대지면적은 5,976.9㎡이며, 해당 건물(122동)의 건축면적은 4,681.33㎡입니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 와부농업협동조합의 근저당권(채권액 4,498,000,000원)입니다.

이 외에도 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 압류 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 존재합니다.

갑구의 2025년 7월 10일자 오산시의 압류(징수과-00 2487) 및 갑구의 2025년 12월 23일자 이천시(세외) 압류(세원관리과-13412) 등은 경매 절차가 진행됨에 따라 말소될 예정입니다.

채권총액은 5,095,125,432원으로 확인됩니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권에 대한 개요는 기재되어 있지 않습니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 오산시 원동 일대는 주상복합단지 내 상업시설로서, 주변에 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다.

오산역 인근 지역으로 유동인구가 꾸준히 존재하며, 국도 1호선 및 경부고속도로 접근성이 좋아 외부에서의 유입 또한 기대할 수 있습니다.

용도가 판매시설로 되어 있어, 소매점, 서비스업 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하여 건축 및 이용에 대한 규제가 비교적 자유로운 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 오산역이 도보 거리 내에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 경부고속도로 오산IC와 인접하여 차량을 통한 광역 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 주상복합단지 내 상가로, 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 상업지역에 병원, 은행, 식당, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 교육시설: '운암고'가 인근에 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있으므로 교육 환경 관련 정보 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 주변에 공동주택(아파트) 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 매각 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 현황 조사 시 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재한다면 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역의 도시계획 및 개발 계획 변동사항을 주시할 필요가 있습니다.

* 경매 절차 변동: 현재 진행 중인 압류 등이 말소될 예정이나, 경매 절차 중 변동 사항이 발생할 수 있으므로 지속적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 인근의 역세권 상업시설로, 교통 편의성과 주변 상권의 활성화 가능성이 돋보이는 투자 가치 있는 물건입니다. 주상복합단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있으며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 주의 깊게 분석해야 할 리스크 요인입니다. 꼼꼼한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 위험 요소를 해소하고 투자 가치를 극대화할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 1호선 오산역과 인접하여 높은 접근성과 유동인구 확보가 용이합니다.

* 활성화된 상권: 주거 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 다용도 활용 가능성: 판매시설 용도로 다양한 업종의 창업 및 사업 확장이 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가를 바탕으로 주변 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 412,000,000원입니다.

최근 부동산 시장 동향 및 오산시 상가 시장의 매매 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

채권 총액이 약 51억 원에 달하지만, 이는 담보권자가 설정한 총 채권액이며 낙찰가에 직접적으로 반영되는 것은 아닙니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 공동담보 물건임을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 실제 낙찰가율, 본건의 정확한 현장 상태(층간 소음, 누수, 채광 등), 최신 상권 분석 자료, 그리고 본인의 자금 계획 및 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

다만, 임차인 인수 보증금이 0원인 것으로 파악되므로, 별도의 임차인 인수 비용은 고려하지 않아도 될 것으로 보입니다.

본 건의 명확한 투자 가치를 확인하기 위해서는 추가적인 시세 조사 및 권리 분석 강화가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.