나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56841 [3] 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층124호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재하는‘원동사거리' 북서측 인근의 주상복합건물 내에 위치하며 주변은 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 후면상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로와 오산IC, 국도1번이 위치하고 인근에 버스정류장과 서측으로 1호선 오산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 판매시설(상점) 내 1층 122호~125호, 135호~142호(총12개호)로서

외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 페인팅 등 마감
바닥: 타일 깔기 등 마감
천장: 방음텍스 마감

이용상태

기호1~12 모두 판매시설(상점)로서 현황 공실 상태임.

설비내역

급배수설비, 공동위생시설, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 장방형 토지로서 공동주택(아파트), 판매시설(상점)의 주상복합건부지로 사용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m, 동측과 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(운암고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경56841 (3) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 와OOO이며, 공동담보로 진행되고 있습니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경기도 오산시 원동 771-1에 위치한 오산역영무파라드 122동 1층 124호입니다. 본 건의 용도는 판매시설(상점)이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지 면적은 7.29㎡ (약 2.21평), 토지 지분은 7.2922㎡ (약 2.21평)입니다.

건물 면적은 30.74㎡ (약 9.31평), 건물 지분은 30.744㎡ (약 9.31평)입니다.

건축물대장상 해당 호수는 '124호'로 확인되며, 이는 오산역 영무파라드 아파트 단지 내 판매시설(상점)입니다.

1.3. 감정평가 요약

본 건의 감정가는 412,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 오산시 원동 소재 '원동사거리' 북서측 인근에 위치한 주상복합 건물 내에 있습니다. 주변으로는 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 국도 후면 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 동측에는 경부고속도로와 오산IC, 국도 1호선이 위치하고 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있고 서측으로는 1호선 오산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

본 건은 북측으로 폭 약 8m, 동측 및 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (접수일자: 2023-11-30)

* 갑3: 소유권이전 (매매) (접수일자: 2023-11-30)

* 을1: 근저당권 (와부농업협동조합, 4,498,000,000원) (접수일자: 2023-11-30)

* 갑3-1: 3번 소유권 변경 (접수일자: 2024-03-30)

* 갑4: 가압류 (서울보증보험주식회사, 13,474,700원) (접수일자: 2024-06-21)

* 갑5: 압류 (이천세무서장) (접수일자: 2024-09-19)

* 을2: 근저당권 (파주세무서장, 526,170,732원) (접수일자: 2024-10-25)

* 갑6: 가압류 (경기신용보증재단, 57,480,000원) (접수일자: 2024-10-25)

* 갑7: 가압류 (여주축산업협동조합, 5,465,474원) (접수일자: 2025-01-16)

* 갑8: 압류 (오산시) (접수일자: 2025-06-04)

* 갑9: 임의경매 (와부농업협동조합, 3,834,249,534원) (접수일자: 2025-07-10)

총 등기부 채권액은 5,100,590,906원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을1로 등기된 와부농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2023-11-30)입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 등기는 확인되지 않습니다. 등기부상 을1 근저당권을 말소기준으로 하여 해당 경매개시결정(갑9) 이전의 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

본 건은 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 따라서 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않으므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 유형 및 현황

본 건은 판매시설(상점)로 이용되는 집합건물입니다. 현재 감정평가서상 '공실 상태'로 확인됩니다.

4.2. 주변 상권

오산역 인근의 상가지대로, 주택, 업무, 숙박, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 오산역과의 인접성, 대로변 위치 등의 이점을 가지며, 영무파라드 단지 내 상가로서 고정 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다. 주변 상가 임대료는 보증금 1,500만원에 월 100만원 수준 또는 그 이상의 임대료를 형성하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

오산역(1호선)이 도보 거리 내에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 경부고속도로 및 국도1호선이 인접하여 차량 접근성 또한 우수합니다. 주변에 다양한 편의시설 및 주거, 업무, 상업시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 오산시 제1하수종말처리장이 악취 개선 및 반려동물 테마파크 조성 사업을 통해 쾌적한 환경으로 탈바꿈하였으며, 이는 혐오시설로 분류되기 어렵습니다. 현재 물건지 주변에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 건은 현재 '공실 상태'로 파악되어, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험에 노출될 수 있습니다. 임차인 미확보 시 투자 수익 발생이 지연될 수 있습니다.

6.2. 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보이나, 임대관계 미상인 점은 잠재적 부담 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

부동산 임의경매 물건이므로, 현장 조사 및 권리 분석 시 예상치 못한 문제가 발견될 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치한 판매시설로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 현재 공실 상태이나, 상가로서의 기본적인 입지 강점과 오산 종합시장 재건축 단지 내 상가라는 점에서 향후 임대 수요 확보 가능성이 있습니다. 다만, 공실 장기화 가능성과 임대관계 미상으로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 접근성 및 유동인구 확보 용이

* 오산 종합시장 재건축 단지 내 상가로, 단지 내 고정 수요 및 주변 상권 이용 가능

* 현재 공실 상태이므로, 향후 정상화 시 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확함

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 412,000,000원을 기준으로, 현재 공실 상태, 주변 상권 시세, 유사 물건 거래 사례, 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 부분에 대한 부담은 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세 조사, 예상 임대료 산출, 공실 기간 예측 등을 통한 면밀한 수익률 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.