나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56841 [6] 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층136호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재하는‘원동사거리' 북서측 인근의 주상복합건물 내에 위치하며 주변은 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도 후면상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로와 오산IC, 국도1번이 위치하고 인근에 버스정류장과 서측으로 1호선 오산역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 판매시설(상점) 내 1층 122호~125호, 135호~142호(총12개호)로서

외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 페인팅 등 마감
바닥: 타일 깔기 등 마감
천장: 방음텍스 마감

이용상태

기호1~12 모두 판매시설(상점)로서 현황 공실 상태임.

설비내역

급배수설비, 공동위생시설, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 장방형 토지로서 공동주택(아파트), 판매시설(상점)의 주상복합건부지로 사용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m, 동측과 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(운암고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56841 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 와OOO (등기부상 와부농업협동조합으로 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 495,000,000원

토지면적: 8.77㎡ (약 2.65평)

토지지분: 8.7666㎡ (약 2.65평)

건물면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

건물지분: 36.96㎡ (약 11.18평)

1.3. 소재지 및 건물 개요

소재지: 경기도 오산시 원동 771-1, 오산역영무파라드 122동 1층 136호

건물명: 오산역영무파라드

용도: 판매시설 (상점)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 규모의 복합건물 내 1층

총괄표제부상 주용도는 공동주택(아파트) 및 판매시설(상점)이며, 본건은 판매시설로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 '원동사거리' 북서측 인근에 위치한 주상복합건물 내에 있습니다. 주변 지역은 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 국도변 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 동측으로 경부고속도로 및 오산IC, 국도1번이 인접해 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있고, 서측으로는 1호선 오산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 와부농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 기타 권리 사항

등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 후순위 권리들이 다수 존재하나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-11-30)

* 갑3: 소유권이전 (이재도, 2023-11-30)

* 갑3-1: 3번소유권변경 (2024-03-30)

* 갑4: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-06-21, 말소)

* 갑5: 압류 (이천세무서장, 2024-09-19, 말소)

* 갑6: 가압류 (경기신용보증재단, 2024-10-25, 말소)

* 갑7: 가압류 (여주축산업협동조합, 2025-01-16, 말소)

* 갑8: 임의경매 (와부농업협동조합, 2025-07-10, 말소) - 본건 경매개시결정

총 등기부채권액은 4,574,420,174원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

본건은 현재 공실 상태로 확인되었습니다.

임대차 관계 및 보증금, 차임 등 상세 내용이 미상인 경우, 인수 여부와 상관없이 권리 관계를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건은 판매시설(상점)로 등기되어 있으며, 건축물대장상 해당 호실은 현재 공실 상태입니다. 복합건물 내 상가로서 잠재적 수요를 보유하고 있습니다.

4.2. 인근 상권

주변에 주택, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재하고 있어 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 오산역 역세권이라는 점이 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체 내에 급배수, 공동위생, 승강기, 소화전, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

오산역을 중심으로 주거 및 상업 지역이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역에 대해 추가적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 사항으로 직접적인 불편을 야기하는 정도는 아닐 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 정확한 내용 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물건의 채무 상황 및 처리 결과가 본 건 경매에 영향을 줄 수 있습니다.

* 등기부채권총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 낙찰 후에도 잔여 채무 부담이 발생할 가능성은 낮으나, 채권자(와부농업협동조합)의 경매 신청 금액이 상당함은 고려해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 기간 발생 시 공실 리스크가 있습니다.

6.3. 시장 리스크

* 지역 상권의 활성화 정도 및 향후 발전 가능성에 따라 임대 수익률 및 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

* 수도권정비계획법상 성장관리권역으로, 개발 관련 규제가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동, 오산역 역세권에 위치한 판매시설로, 접근성과 주변 상권이 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며 비교적 최근에 건축되었습니다. 현재 공실 상태로 임차인 부담은 없으나, 임대 수익 창출을 위한 노력이 필요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정이나, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 높은 총 채무액은 채무 상환 부담의 위험을 간접적으로 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 도보 거리에 위치한 역세권 상가라는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 주상복합 건물 내 상가로, 주변 주거단지 및 유동인구를 배후로 합니다.

* 현재 공실 상태로, 저가 낙찰 시 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 접근성이 좋은 국도변에 위치하여 차량을 이용한 접근도 용이합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가, 현재 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 임대 수익률, 투자 목적(실거주, 임대수익, 시세차익 등) 및 본인의 자금 계획, 그리고 권리 분석상 인수될 수 있는 권리(지상권 등)의 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 공실 상태 및 권리상의 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 낙찰가는 법원의 경매 절차 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.