나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15218 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1487-7 광명아파트 1동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안남초등학교" 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 6층건내 제1층 제108호로서
외벽 : 몰탈위페인트 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽 공도가 연계된 동측 및 서측 공도를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육
제한에 관한 조례(2018.7.1))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역
＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,
과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경15218 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

주소: 인천광역시 미추홀구 주안동 1487-7 광명아파트 1동 1층 108호

용도: 아파트

건물명: 주안 광명8차 아파트

사용승인일: 1988년 7월 19일

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.47㎡ (약 8.01평)

토지 지분: 26.47㎡ (약 8.01평)

건물면적: 44.19㎡ (약 13.37평)

건물 지분: 44.19㎡ (약 13.37평)

전용면적 (참고, 최근 매매 정보 기준): 48.6㎡ (약 14.70평)

1.4. 가격 정보

감정가: 127,000,000원

1.5. 건물 개요

총 층수: 6층

본건 위치: 1층 108호

건물 구조: 철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 6층 건물

1.6. 단지 정보

동수: 6개동

총 세대수: 462세대

주차대수: 총 250대 (세대당 약 0.54대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안남초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 다수 (이재원, 김병이, 이요한 등)

* 근저당권: 주식회사더블유제이파이낸스대부 (말소기준권리) - 60,000,000원

* 임의경매: 주식회사더블유제이파이낸스대부 (본건 경매 사건) - 60,000,000원

등기부채권 총액은 60,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 미상)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박영임

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 배당신고일자: 2025년 2월 6일

* 임차인: 이병훈

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019년 7월 15일

- 대항력: 있음

- 비고: 상세 임대내역 미상

3.4. 인수되는 임차 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 임차인 관련 주의사항

임차인 이병훈은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임에 대한 상세 내역이 확인되지 않아 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 인수 여부 및 향후 명도 절차에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 조사가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역에 위치합니다.

인근에는 초등학교(주안남초등학교)가 소재하고 있으며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 정보 분석 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 주안남초등학교가 위치하여 학군에 대한 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주거지대이므로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량으로 주거지 진입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이병훈의 경우, 2019년 7월 15일 전입 신고로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시됨)

6.2. 건물 노후화

1988년 사용승인된 아파트로, 30년 이상 경과된 노후 건물에 해당합니다. 추후 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역 외 다수의 제한사항(가축사육제한, 보호구역, 과밀억제권역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 아파트입니다. 주안남초등학교 인근에 자리한 비교적 안정적인 주거지역에 속하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인(이병훈)의 존재는 인수 부담이나 명도 관련 추가적인 검토를 필요로 합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 상세 임대 조건 미확인은 리스크 요인입니다.

건물이 1988년식으로 노후화되었고, 1층이라는 점은 일반적인 아파트 거래 시 선호도에 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가는 1억 2천 7백만 원이지만, 최근 매매 사례를 분석해볼 때 다소 높은 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 아파트 물건

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 명도 비용 부담은 제한적일 수 있음.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 거래된 유사 면적(48.6㎡, 약 14.7평)의 아파트 매매가는 9,700만 원에서 1억 2,900만 원 사이입니다. 본건은 등록된 건물 면적이 44.19㎡(약 13.37평)으로, 동일 면적으로 환산 시 또는 1층이라는 점을 감안할 때, 최근 최저가 수준인 9,700만 원보다 다소 낮은 가격에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(이병훈)의 정확한 권리 내용 파악이 중요하며, 명도 비용 및 예상 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세 및 본건의 특징(1층, 노후화)을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 9,000만 원 ~ 1억 1,000만 원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경매는 경쟁 입찰이므로 실제 낙찰가는 입찰 참여자 수 및 분위기에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금 0원을 감안하여, 감정가(127,000,000원) 대비 70~85% 수준을 목표로 하는 전략도 가능합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 협상 가능성, 명도 저항 수준, 유사 물건의 실제 경매 낙찰가율 등을 추가로 분석하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.