나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70807 [2] 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 3층 301호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산지구 소재 "고산초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 지식산업센터, 농경지, 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2022.07.28. 사용승인된 프리케스트 (철근)콘크리트구조 지붕 10층건 내 3층 306호 및 3층 301호로서 외벽: 복합판넬 및 일부 돌붙임, 창호: 페어글래스창입니다.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 주차장설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 사다리형이고, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복4차선 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(고산) , 대로3류(폭 25m~30m)(2022-06-29)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70807 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스 의정부 고산 비동 3층 301호

용도: 지식산업센터 (공장)

토지면적: 28.25㎡ (약 8.55평)

건물면적: 89.47㎡ (약 27.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 354,000,000원

1.3. 매각 정보

건물 사용승인일: 2022년 07월 28일

구조: 프리케스트(철근)콘크리트구조 10층 건물 내 3층 301호

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 고산지구 내에 위치하고 있습니다.

북동측 인근에 "고산초등학교"가 소재합니다.

주변은 지식산업센터, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

토지 형상은 사다리형이며, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 북서측으로 왕복 4차선 도로와 접해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부등본 요약

등기부상 채권 총액은 656,400,000원입니다.

말소기준권리는 국민은행 근저당(2022.08.26 접수)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인: 홍

보증금: 15,000,000원

차임: 1,300,000원

전입/사업자 등록일: 2021년 03월 19일

확정일자: 2026년 03월 03일

배당신고일자: 2026년 07월 01일

대항력: 있음

분석 결과, 임차인 홍서진 씨는 2021년 03월 19일에 전입/사업자 등록을 하여 말소기준권리(2022.08.26)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

이에 따라 임차인의 보증금 15,000,000원은 임차인이 배당을 통해 전액 회수하지 못할 경우, 새로운 소유주가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 법원 배당 절차 결과에 따라 보증금 전액이 배당될 예정이거나, 기타 사유로 인해 인수 의무가 없다고 판단되었기 때문일 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 법률 전문가와 함께 정확한 배당 순위 및 임차인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재될 수 있으나, 본 건의 경우 해당 내용은 명시되어 있지 않습니다.

따라서 등기부상 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본건이 위치한 고산지구는 개발이 진행 중인 지역으로, 지식산업센터 및 관련 시설이 집약되는 양상을 보입니다.

주변에 농경지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 개발 초기 단계의 특성을 가지기도 합니다.

토지이용계획 상 준주거지역, 지구단위계획구역(고산)으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 개발 가능성이 있습니다.

또한, 과밀억제권역에 해당합니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

본건은 "한강듀클래스 의정부 고산" 내 지식산업센터(공장)로 이용 중인 집합건물입니다.

2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당하며, 총 10층 건물 중 3층에 위치합니다.

건물은 프리케스트 콘크리트 구조이며, 총 337호실 규모로 이루어져 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 별도 확인 필요)

5.2. 업무 환경

건물 내 승강기, 위생, 주차 설비 등이 구비되어 있어 업무 환경이 양호합니다.

북서측으로 왕복 4차선 도로와 접해 있어 차량 접근성이 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있으나, 지식산업센터 용도에는 직접적인 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

건축물대장 상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.2. 임차인 리스크

대항력 있는 임차인 홍서진 씨의 존재는 명도 과정에서 주요 변수가 될 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액만큼 새로운 소유주가 부담해야 할 위험이 존재합니다.

이 부분에 대한 법률적 검토 및 명도 협의가 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 차이가 있거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지, 유료 임대 중인지에 따라 명도 과정이나 향후 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

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* 신축급 지식산업센터: 2022년 사용승인된 비교적 새 건물로 상품성이 우수합니다.

* 입지 개선 기대: 고산지구 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 교통 편리성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 업무 효율성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확합니다.

8. 종합 의견

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본건은 신축급 지식산업센터로서 미래 가치가 기대되는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 법적 검토 및 명도 관련 위험을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 합니다. 투자 시에는 주변 시세 및 지역 개발 계획을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

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감정가: 354,000,000원

인수 보증금 (제공 정보 기준): 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본건의 실질적인 시세, 현장 조사 결과, 임차인과의 관계, 명도 난이도, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰 전, 임차인과의 협의 가능성, 주변 물건의 실제 거래가 등을 추가로 파악하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.