나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72676 [3] 경기도 구리시 교문동 643-3 히든하임 1층 103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "한다리마을" 내에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, 경사지붕 층수 : 지하 1층, 지상 4층 건물 내 1층 및 2층 소재 외벽 : 벽돌타일붙임, 몰탈 위 페인팅 및 스타코 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지이며, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 3~6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(백교지구), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)), 중점경관관리구역(역사문화 중점경관관리구역/아차산 일대), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2023.11.20.~2028.11.19.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트]), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 본건 출입구에 호 표식이 부착되어 있지 않은 상태인바, 각 호의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도 및 감정평가 전례 등에 의하여 확인하였음. - 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였으며, 본건의 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도, 감정평가 전례, 외부관찰 및 탐문조사 등을 기준으로 작성하였는바, 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 반드시 내부상태를 확인하시기 바람. - 현장조사 당시 건물 공동출입구, 복도 조명 및 승강기 등이 꺼져있고 후첨 "사진용지"와 같이 계단에 임시 작업등이 설치되어 있으나 어두운 상태이며, 전체 11세대 중 일부 세대를 제외한 나머지는 단전된 것으로 탐문되니, 경매참여시 반드시 전반적인 건물의 관리상태를 확인하시기 바람. - 후첨 "사진용지"와 같이 본건 토지와 접한 도로 중 일부는 사유지로서 펜스가 설치되어 남동측으로는 차량의 접근이 용이하지 아니하고, 북동측으로 차량 출입 가능한 상태임. - 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72676 (3)

소재지: 경기도 구리시 교문동 643-3 히든하임 1층 103호

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 9월 19일

용도: 연립주택

감정가: 1,160,000,000원

토지면적: 83.93㎡ (약 25.39평)

건물면적: 119.35㎡ (약 36.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "한다리마을" 내에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

건물구조 및 상태: 철근콘크리트구조의 경사지붕 건물로, 지하 1층, 지상 4층 중 1층 103호에 해당합니다. 외벽은 벽돌타일, 몰탈 위 페인팅 및 스타코 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2023.11.20.~2028.11.19. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 도시계획 및 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 2일자 (을3) 주식회사한국비즈니스금융대부 근저당권 (10,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 소멸되지 않으나, 해당 물건에는 지상권에 대한 명시적인 내용이 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

주변 지역은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하고 대중교통 이용이 편리하여 주거 생활 환경은 양호한 편입니다.

인근에 소규모 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건물 내에는 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

주변 환경: 본 물건지 인근에는 다수의 학교, 공원, 근린생활시설이 분포하여 주거 생활 편의성이 높습니다. 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 관리 상태: 현장 조사 당시 건물 공동 출입구, 복도 조명 및 승강기 등이 꺼져 있고, 일부 세대가 단전된 것으로 탐문되어 전반적인 건물 관리 상태가 우려됩니다.

내부 상태 미확인: 현장 조사 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 내부 구조, 이용 상황 등은 집합건축물대장, 감정평가 전례, 외부 관찰 및 탐문 조사 등을 기준으로 작성되었으며, 실제와 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 내부 상태를 확인해야 합니다.

도로 접근성: 건물 토지와 접한 도로 중 일부가 사유지로 펜스가 설치되어 있어 남동측으로는 차량 접근이 용이하지 않고, 북동측으로 차량 출입이 가능한 상태입니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황에 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 확인되어 추후 인수 또는 명도 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 사용승인)된 연립주택으로, 11.6억원의 감정가격을 가지고 있습니다.

주거지로서의 입지 조건은 양호하나, 전반적인 건물 관리 상태, 내부 미확인, 도로 접근성 제한 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 인수 부담은 없습니다.

본건의 성공적인 투자를 위해서는 현장 재확인을 통한 정확한 내부 상태 파악과 건물 관리 상태 점검이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 리모델링 필요성이 낮습니다.

권리 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

입지: 서울 근접성이 우수한 구리시에 위치하며, 주거 환경이 조성되어 있습니다.

향후 가치 상승 가능성: 건물 관리 문제 해결 및 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 1,160,000,000원 (11.6억원)입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 주택 유형(연립)의 거래 가격은 평당 약 1,444만원 (화이트캐슬, 2009년식, 45평, 6.5억원) 수준이며, 다세대 주택의 경우 평당 약 1,764만원 ~ 2,353만원 수준으로 파악됩니다.

본건은 2022년식 신축 연립주택으로, 면적은 약 36.10평입니다.

신축 연식과 주변 시세를 고려할 때, 평당 2,500만원 ~ 2,800만원 수준을 적용하면 약 9.03억원 ~ 10.11억원의 가격대가 형성될 수 있습니다.

다만, 건물 관리 상태, 내부 미확인, 도로 접근성 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 감안 시, 예상 입찰가는 약 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원 수준으로 산정됩니다.

본건의 예상 입찰가는 1,000,000,000원 (10억원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.