나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72676 [2] 경기도 구리시 교문동 643-3 히든하임 2층 201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "한다리마을" 내에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, 경사지붕 층수 : 지하 1층, 지상 4층 건물 내 1층 및 2층 소재 외벽 : 벽돌타일붙임, 몰탈 위 페인팅 및 스타코 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지이며, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 3~6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(백교지구), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)), 중점경관관리구역(역사문화 중점경관관리구역/아차산 일대), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2023.11.20.~2028.11.19.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트]), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 본건 출입구에 호 표식이 부착되어 있지 않은 상태인바, 각 호의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도 및 감정평가 전례 등에 의하여 확인하였음. - 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였으며, 본건의 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도, 감정평가 전례, 외부관찰 및 탐문조사 등을 기준으로 작성하였는바, 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 반드시 내부상태를 확인하시기 바람. - 현장조사 당시 건물 공동출입구, 복도 조명 및 승강기 등이 꺼져있고 후첨 "사진용지"와 같이 계단에 임시 작업등이 설치되어 있으나 어두운 상태이며, 전체 11세대 중 일부 세대를 제외한 나머지는 단전된 것으로 탐문되니, 경매참여시 반드시 전반적인 건물의 관리상태를 확인하시기 바람. - 후첨 "사진용지"와 같이 본건 토지와 접한 도로 중 일부는 사유지로서 펜스가 설치되어 남동측으로는 차량의 접근이 용이하지 아니하고, 북동측으로 차량 출입 가능한 상태임. - 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72676 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 구리시 교문동 643-3 히든하임 2층 201호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕, 지하 1층, 지상 4층 건물 내 1층 및 2층 소재 (본건은 2층)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 954,000,000원 (구억 오천 사백만원)

토지 면적: 67.55㎡ (약 20.43평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 96.06㎡ (약 29.06평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "한다리마을" 내에 위치함.

주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

주변 환경에 혐오시설은 확인되지 않음.

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(백교지구), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역(역사문화 중점경관관리구역/아차산 일대), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 : 2023.11.20.~2028.11.19. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 등임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 이전(신탁) 및 근저당, 압류 이력이 확인됨.

2022년 9월 28일 소유권 이전(신탁 말소) 이력 있음.

2023년 8월 2일 근저당권(주식회사한국비즈니스금융대부, 10,000,000원) 설정 후 말소된 이력이 말소기준권리임.

2023년 8월 2일 소유권 이전(신탁) 이력 있음.

2024년 3월 28일 구리시 압류, 2024년 12월 18일 구리세무서장 압류 이력 있으나 모두 말소 처리됨.

2025년 11월 24일 주식회사한국비즈니스금융대부 채권으로 인한 임의경매 개시 결정(2025타경72676)이 등기됨.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리: 2023년 8월 2일자 주식회사한국비즈니스금융대부 근저당권(을3)임.

본 경매 신청 채권(주식회사한국비즈니스금융대부, 갑6)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바로는 없음(지상권 등 특이사항 없음).

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 0원임.

임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 실거래 사례 분석 결과, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래 가격은 면적 및 건물 연식에 따라 상이하게 나타남.

2026년 5월 거래된 47.76㎡ 다세대 주택은 25,500만원(약 534,000원/㎡)에 거래됨.

2026년 7월 거래된 148.73㎡ 연립 주택은 65,000만원(약 437,000원/㎡)에 거래됨.

2026년 7월 거래된 70.25㎡ 다세대 주택은 50,000만원(약 711,700원/㎡)에 거래됨.

본건은 2020-2022년 신축된 연립주택(96.06㎡)으로, 최근 거래된 다세대 주택의 높은 시세(약 711,700원/㎡)를 고려할 때, 신축 연식의 이점을 감안한 가치 평가가 필요함.

제공된 감정가는 954,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었으나, 신축 건물임을 감안하면 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있음.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 정보에 전월세 시세 직접적인 자료는 없으나, 매매 시세 동향을 고려할 때 안정적인 임대 수요가 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕.

층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건은 2층).

외벽: 벽돌타일붙임, 몰탈 위 페인팅 및 스타코 마감.

창호: 샷시 창호.

설비: 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 갖춤.

5.2. 건물 관리 상태 (예상)

현장 조사 당시 일부 세대를 제외한 대부분의 세대가 단전된 것으로 탐문됨.

공동 출입구, 복도 조명 및 승강기 등이 꺼져 있고, 계단에 임시 작업등이 설치되어 있으나 어두운 상태임.

전반적인 건물 관리 상태가 양호하지 않을 가능성이 높으며, 입찰 전 반드시 확인 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가했으며, 내부 구조 및 이용 상태는 외부 관찰 및 관련 서류를 기준으로 작성되었음. 실제와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 확인해야 함.

6.2. 건물 관리 및 시설 문제

대부분 세대 단전, 조명 및 승강기 작동 불량 등 건물 관리 상태가 불량할 가능성이 매우 높음.

향후 수리 및 관리 비용 발생이 예상됨.

6.3. 도로 접근성

본건 토지와 접한 도로 중 일부가 사유지이며 펜스가 설치되어 있어, 남동측으로는 차량 접근이 용이하지 않음.

북동측으로 차량 출입은 가능한 상태임.

6.4. 토지 거래 허가 구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 구리시장에게 토지거래 허가를 받아야 함(지정기간 : 2023.11.20.~2028.11.19. 및 2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인 등 특정 대상자는 허가 대상 용도에 대한 규제가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 교문동에 위치한 비교적 신축(2020-2022년 준공)인 연립주택으로, 입지 및 건물 연식은 장점임.

하지만 현재 건물 관리 상태가 매우 불량하여(단전, 조명, 승강기 미작동 등) 상당한 수리 및 관리 비용이 예상됨.

내부 확인 불가, 도로 접근성 일부 제한 등 리스크 요인이 존재함.

신축 연식의 가치를 고려하되, 관리 상태 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

최신 준공 연식의 연립주택으로 신축 프리미엄 기대 가능.

구리시 교문동 지역의 입지적 가치.

매각으로 인한 권리 소멸로 깨끗한 등기 상태 확보 가능.

불량한 관리 상태 개선 시 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 954,000,000원

최근 실거래 사례 및 본건의 신축 연식(2020-2022년)을 고려할 때, 잠재적 가치는 높으나 현재 심각한 관리 상태 불량(대부분 세대 단전, 시설 미작동 등) 및 내부 미확인, 도로 접근성 제한 등 리스크 요인이 크게 존재함.

이러한 점들을 감안하여, 예상되는 수리비 및 제반 비용을 고려한 보수적인 접근이 필요함.

이에, 잠재적 가치와 현존하는 리스크를 종합적으로 고려하여 700,000,000원 (칠억 원) 수준에서의 입찰을 제안함.

이는 투자자의 위험 선호도, 예상 수리 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 하는 수치임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.