나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5334 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 2층 237호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 서남측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터) 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지대임.

교통상황

본건 남서측 직선거리 약 400m 지점에 김포골드라인 "양촌역"이 소재하고 있고, 본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 인근에 소재하고 있어 대중교통편익은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물로서 외벽 : 외장석재 및 복합판넬, 강화유리 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(지식산업센터)로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지로서 대체로 사다리형이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설로 이용중 인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약22m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 용이함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉 ), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개 발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외 국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경5334 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강 1동 2층 237호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 용도는 공장으로 등재)

감정가: 146,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 면적

토지면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물

이용상태: 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 불가

설비내역: 상하수도, 위생, 승강기, 지하주차장 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 서남측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터) 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 남서측 직선거리 약 400m 지점에 김포골드라인 "양촌역"이 소재하고 있습니다. 또한, 본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편익은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 22m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 13일 접수된 수협은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 을구의 근저당권(수협은행)보다 후순위인 갑구의 가압류(삼성카드, 은평구, 신탄진신용협동조합) 및 임의경매(수협은행) 등 다수의 권리가 존재하나, 이는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보 상 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 자세한 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건은 지식산업센터 및 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, 인근에 한가람초등학교가 있습니다.

4.2. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 공공공지, 중로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 용도)에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

김포골드라인 양촌역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

각종 근린생활시설이 주변에 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 이루어지지 않아, 실제 물건의 내부 상태, 설비의 정상 작동 여부, 점유 관계 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

6.2. 임대차 정보 미상

임대 관계 및 보증금, 차임에 대한 정보가 명확하지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 관련 규제

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하나, 이는 외국인 등 특정 대상자에 대한 규제로, 일반적인 경매 취득 시에는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 양촌역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 주변으로 업무 및 근린생활시설이 발달하여 사업 운영 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 입지입니다. 건물 및 토지 일괄 매각으로 효율적인 투자가 가능하며, 등기부상 권리관계도 매각으로 모두 소멸되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

하지만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가하고 임대차 관계가 불분명한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문 및 임대차 관계 조사를 통해 상세 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 김포 골드라인 양촌역 인근 역세권 입지

* 지식산업센터 밀집 지역으로 잠재적 임대 수요 기대

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 투자 가치 증대

* 주변 개발 가능성 및 향후 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

* 현장 방문을 통한 물건의 정확한 내부 상태 및 수리 필요 여부 확인

* 실제 임차인 현황, 점유 관계, 명도 예상 비용 등 추가 조사

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사

* 본 물건의 향후 가치 상승 가능성 및 투자 목적에 따른 적정 수익률 고려

* 본 건과 유사한 지식산업센터의 낙찰가율 추이 분석

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.