나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52380 [2] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층413호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 (기호1), (기호2)는 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건 (기호1), (기호2)까지 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있으며, 근거리에 지하철3호선 "녹번역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

본건 (기호1), (기호2) 공히 동일건물인 철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건물 내 본건 (기호1)은 제5층 제510호, (기호2)는 제4층 제413호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 시스템창호, PVC 창호 등임.

이용상태

본건 (기호1), (기호2) 공히 복지시설(노인복지시설)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소화설비, 난방 및 시스템에어컨설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 6-4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.-2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간: 2025.10.20.-2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52380 (2)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층413호

건물명: 시니어캐슬 클라시온

건축물 용도: 노유자시설 (JSON에 따르면 교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강남농업협동조합 (제공된 등기부 요약에 따른 변경 전 채권자: 영동농업협동조합)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,002,000,000원

토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

토지지분: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물면적: 56.34㎡ (약 17.04평)

건물지분: 56.34㎡ (약 17.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본사항

건축물 구조: 철근콘크리트조 평지붕

준공일: 2006년 1월 20일 (사용승인일)

지하층 수: 4개

지상층 수: 12개

총 세대수 (집합건물): 137호 (JSON 데이터 기반)

본건 호수: 4층 413호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 '은평구청' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다 [cite: summary]. 단지 북측으로는 약 1만평 규모의 녹번동 근린공원이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 3호선 '녹번역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: summary]. 남동측으로는 노폭 6-4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite: summary].

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다 [cite: summary]. 다만, 건물은 12층 규모로 준공되었으며, 이는 지역 용도 지역의 '7층 이하' 규정과 잠재적 불일치 가능성이 있으므로 확인이 필요합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다 [cite: summary].

3. 권리분석

3.1. 경매 신청 내역

본 경매는 강남농업협동조합(변경 전: 영동농업협동조합)의 신청에 의해 진행됩니다.

3.2. 권리 관계

말소기준권리는 2024년 2월 26일 접수된 영동농업협동조합의 근저당권(을5, 채권액 540,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 648,000,000원입니다 [cite: summary].

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안 (본명: 안동면)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 11일

대항력: 없음

* 임차인: 안 (본명: 안동명)

보증금: 100,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025년 7월 11일

확정일자: 2025년 6월 12일

배당신고일자: 2026년 1월 2일

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권개요'로 기재되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다. 제시된 정보만으로는 별도의 부담을 인수할 권리는 없어 보입니다. 임차인들의 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 보증금은 없습니다 [cite: summary].

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거 현황

본건은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대에 위치합니다 [cite: summary]. 주변에는 은평구청, 사회복지관, 보건소, 은평예술회관 등 공공 및 문화시설이 자리하고 있습니다. 또한, 인근에 녹번역 주변의 주거 단지(녹번 e편한세상 캐슬, 녹번 힐스테이트 등)가 있으며, 이들을 배후로 하는 상업시설이 대로변에 위치해 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설 접근성

지하철 3호선 녹번역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다 [cite: summary, 10]. 또한, 차량으로 약 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원 등 종합병원이 있어 의료 접근성이 양호합니다. 단지 내에도 입주민 전용 레스토랑, 사우나, 도서실 등 다양한 편의시설이 있었던 것으로 파악됩니다.

5.2. 기타 생활 환경

단지 북측의 녹번동 근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자에 대해서는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도의 경우 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 받아야 합니다. 이는 거래 시 추가적인 절차 및 제한이 발생할 수 있음을 의미합니다 [cite: summary].

6.2. 건축물 용도 및 지역 용도 불일치 가능성

본 건물이 속한 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으나, 건물 자체는 지상 12층 규모입니다. 이는 건축 당시의 규정이나 예외 사항에 해당할 수 있으나, 향후 건축물 관련 규제나 재건축 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다 [cite: summary].

6.3. 미확인 권리 및 사항

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. 이는 추후 인수될 수 있는 권리가 있음을 시사하므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다 [cite: summary]. 또한, '시니어캐슬 클라시온' 단지 자체적으로 다수의 경공매 물건이 진행 중인 것으로 파악되어, 단지 전반의 재무 상태 또는 관리 관련 이슈가 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치한 노유자시설(시니어캐슬 클라시온)로, 지하철 3호선 녹번역 역세권의 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 공원과 공공시설이 인접하여 생활 환경이 양호합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 제2종일반주거지역(7층 이하) 규제와 12층 건물 규모 간의 잠재적 불일치, 토지거래허가구역 지정, 그리고 미확인 지상권 등 몇 가지 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 본 물건이 속한 '시니어캐슬 클라시온' 단지 내에 다수의 경공매 물건이 존재하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 접근성이 우수한 녹번역 역세권 입지.

* 쾌적한 자연환경(근린공원 인접) 및 주변 공공시설 이용 편리성.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적음.

* 노유자시설로서 특정 수요층을 겨냥한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,002,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없고, 특별히 부담해야 할 권리도 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 잠재적 리스크 요인(지역 용도 불일치, 토지거래허가구역, 미확인 권리 등)과 해당 단지의 전반적인 경공매 진행 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 시세 파악 및 주변 유사 물건의 실거래가 분석이 필요하나, 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다. 통상 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.