나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10405 [2] 서울특별시 성북구 보문동5가 159-3 스텔라153 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 보문동1가 소재 지하철 6호선, 우이신설선 "보문역" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 형성되어 있는바 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량으로 접근 가능하며, 인근에 지하철 6호선, 우이신설선 "보문역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제지하1층 제B01호, 제1층 제102호 제101호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 집합건축물대장상 근린생활시설(소매점)으로, 기호(2)와 기호(3)은 가. 현재 중간 벽체없이 일괄로 이용중이며(현황 사진용지 참고), 차후 건축물 현황도에 근거하여 측량 및 구분벽체 시공이 필요할 수 있으므로 경매참여시 참고하시기 바람. (후첨 "사진용지 및 건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소방설비, 기계식 주차시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단으로 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 폭 약 25미터 내외, 남서측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 보문동5가 159-3 ; 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-04-18), 2. 보문동5가 156-4 ; 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-04-18), 3. 보문동5가 153 ; 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 보문동5가 159-3번지 스텔라153 건물 내 1층 102호에 소재한 근린상가입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2026타경10405 (2)이며, 감정가는 486,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 김OO입니다.

토지 면적은 12.65㎡ (약 3.83평)이며, 토지 지분 면적 또한 12.647㎡ (약 3.83평)입니다. 건물 면적은 34.95㎡ (약 10.57평)이며, 건물 지분 면적 역시 34.95㎡ (약 10.57평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 보문동5가에 위치하며, 지하철 6호선 및 우이신설선 "보문역" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 북동측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 7미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 7일에 접수된 부천제일새마을금고의 근저당권(을5)이며, 채권 최고액은 720,000,000원입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황으로는 권혁진(권 ) 씨가 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원으로 2024년 6월 10일 전입(사업자)하였으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 서울특별시 성북구 보문동 일대는 지하철 보문역을 중심으로 형성된 역세권 지역으로, 지하철 6호선과 우이신설선이 지나 유동인구 확보에 유리합니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 주택 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상가가 입점할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다. 1층 근린상가로서 소매점, 서비스업 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서 지하철 보문역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근성 역시 양호한 편입니다.

주변에 주거 및 업무 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (주변 혐오시설에 대한 정보는 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 본건의 이용 상태입니다. 구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건(기호 2, 102호)과 기호 3 (1101호로 추정)은 현재 중간 벽체 없이 일괄로 이용 중인 상태입니다. 이는 향후 건축물 현황도에 근거하여 측량 및 별도의 구분벽체 시공이 필요할 수 있음을 의미하며, 이에 따른 추가적인 공사 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 및 건축선 지정 등은 향후 건물 이용 또는 개발 시 제한사항이 될 수 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인과의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 보문역 역세권에 위치한 1층 근린상가로서 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만 현재 두 개 호실이 합벽하여 이용 중인 상태로, 추후 구분 및 원상 복구를 위한 공사가 필요할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 권리관계는 대부분 소멸되어 인수할 부담은 없으므로, 명도를 원활하게 진행하고 내부 공사 계획을 잘 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선, 우이신설선 보문역과 가까워 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 1층 상가: 가시성 및 접근성이 뛰어나 소매점, 서비스업 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 높습니다.

* 내부 활용: 합벽 상태를 해소하고 구분 등기를 하거나, 현재 상태를 활용하여 특정 목적에 맞는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되어야 합니다. 본 건의 감정가는 486,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

입찰가를 산정함에 있어서는 위에서 언급된 잠재적 리스크(내부 공사 필요성, 토지이용계획상의 제약 등)와 함께, 현재 시장 상황, 예상되는 임대 수익률, 낙찰 후 명도 및 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.