나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9095 [4] 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 1층 101호 외 7개호로서,

외벽: 몰탈위페인팅 및 치장벽돌붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1-8 공히 다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 통로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역(성흔선생묘(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 일부 호의 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건은 현장 조사 결과 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었으며, 이에 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되었으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되므로 별도 확인 바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경9095 (4)

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 259,000,000원

* 토지 면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

* 건물 면적: 56.80㎡ (약 17.18평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 국OOO

* 건축 연도: 2022년

* 준공(사용승인)일: 2023년 06월 23일

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 단지 내 도로를 통해 외곽 통로와 연계되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (11미터 위임, 제한보호구역(전방지역:25km))

* 역사문화환경보존지역 (성흔선생묘(300미터 이내))

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 02월 07일 접수된 국민은행 근저당 (채권금액: 136,800,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 낙찰 시 말소기준권리 이하의 모든 권리(을1 근저당, 갑7 임의경매 개시결정 등기)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서에 '지상권개요:'로 표기된 부분은 추가 확인이 필요합니다.)

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 136,800,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* * 임차인 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이지만, 실제 거주하며 대항력을 갖춘 임차인이 있는지 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 단지 정보:

* 본건은 "삼월의뜰"에 속하며, 유사한 시기에 건축된 "이월의뜰"(동일 지번 391) 및 "구월의뜰"(지번 391-31) 등이 인근에 위치합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* "이월의뜰" (58.81㎡, 1층): 2025년 4월, 29,500만원에 직거래. (3.3㎡당 약 1,657만원)

* "구월의뜰" (59.83㎡, 2층): 2026년 4월, 17,500만원에 중개거래. (3.3㎡당 약 965만원)

* 시장 동향: "구월의뜰"의 거래가는 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 특정 사유(급매, 하자 등)가 있었을 가능성이 있습니다. "이월의뜰"의 거래가가 본건의 시세 추정에 더 근접한 지표로 판단됩니다.

* 본건 상태: 사용승인 후 현재까지 공실 상태이며, 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사가 필요한 상태입니다. 이는 시세 반영 시 고려되어야 할 요소입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: "문산수억고등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 주거지 인근으로 근린생활시설이 소재할 것으로 예상되나, 구체적인 편의 시설(마트, 병원 등)에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 주변 시설 및 규제:

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 현재까지 파악되지 않았으나, 입찰 전 현장 확인 및 관련 정보를 반드시 조사하여 주변 환경에 대한 종합적인 판단이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 추가 공사 비용: 건물 내부 마감 공사가 미비하여, 입주 또는 임대를 위해서는 상당한 추가 공사 비용(추정 2천만원 ~ 5천만원 이상)이 발생할 수 있습니다. 이는 초기 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 공실 장기화 가능성: 현재 공실 상태이므로, 공사 완료 후에도 공실이 장기화될 경우 임대 수익 발생이 지연될 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역 외 다양한 규제(가축사육제한, 군사시설 보호, 역사문화환경보존)가 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 추가 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 시장 변동성: 주변 부동산 시장의 침체 또는 규제 강화 시 투자 가치 하락 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2023년 사용승인된 비교적 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적은 편입니다.

* 다만, 건물 내부 마감이 미비하여 즉시 활용이 어렵고 추가 공사 비용이 필요한 점이 가장 큰 단점입니다.

* 주변 시세는 유사 단지(이월의뜰) 기준으로 3.3㎡당 약 1,600만원대 이상으로 형성되어 있으나, 본건의 미완성 상태를 감안하여 시세보다 할인된 가격으로 접근해야 합니다.

* 토지 이용에 있어 다양한 규제가 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 총체적으로 볼 때, 추가 공사 비용과 시간, 그리고 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 최신 건물로, 구조 및 설비 측면에서 유리합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하의 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

* 시세 차익 가능성: 공사 완료 후 시장 가격에 맞춰 임대 또는 매각 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 파주 지역 개발 잠재력: 파주시는 지속적인 도시 개발 및 수도권 신도시로서의 잠재력을 보유하고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 259,000,000원

* 최근 매매 사례 (이월의뜰, 58.81㎡, 1층, 2025.04): 295,000,000원 (3.3㎡당 약 1,657만원)

* 본건 면적(56.80㎡) 환산 시 시세: 약 284,900,000원

* 추가 예상 공사 비용: 20,000,000원 ~ 50,000,000원 (보수적 추정)

* 낙찰 시 추가 비용(취득세, 중개수수료 등) 고려

* 시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

* 본건의 면적(56.80㎡)과 유사한 "이월의뜰"(58.81㎡)이 2025년 4월 2.95억원에 거래된 점을 고려할 때, 완성된 상태라면 감정가 수준 또는 그 이상도 기대할 수 있습니다.

* 그러나 본건은 내부 마감이 미비하여 공실 상태이며, 추가 공사 비용이 필수적으로 발생합니다. 이를 최소 2,000만원에서 최대 5,000만원 이상으로 가정하고, 시세에서 차감하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 또한, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 하는 것이 일반적입니다.

* 따라서, "이월의뜰" 시세(2.95억원)에서 예상 공사비(최소 2천만원) 및 기타 경매 관련 비용을 고려하여 보수적으로 접근합니다. "구월의뜰"의 낮은 거래가(1.75억원)는 본건과 직접 비교하기 어려우나, 하방 경직성을 보여주는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

* 최종적으로, 잠재적인 공사 비용과 경매 투자 위험성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 특히, 현장 방문을 통해 정확한 추가 공사 범위를 파악하고, 이를 바탕으로 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.