나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9095 [8] 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 1층 101호 외 7개호로서,

외벽: 몰탈위페인팅 및 치장벽돌붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1-8 공히 다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 통로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역(성흔선생묘(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 일부 호의 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건은 현장 조사 결과 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었으며, 이에 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되었으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되므로 별도 확인 바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경9095 (8)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35, 삼월의뜰 4층402호

용도: 다세대주택

건물 면적: 57.58㎡ (약 17.4평)

토지 지분 면적: 68.5㎡ (약 20.7평)

감정가: 302,000,000원

준공년도: 2022년 (사용승인 2023년 6월 23일)

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화 물건, 공실 상태 (마무리 공사 필요 가능성 있음)

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 파주시 파주읍 향양리에 소재하며, "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 이룹니다.

차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역 25km 이내, 기타 11미터 위임), 역사문화환경보존지역(성흔선생묘 300미터 이내) 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 말소되는 권리:

말소기준권리: 2024년 2월 7일 접수된 국민은행 근저당(채권 최고액 159,600,000원)입니다.

이후 등기된 소유권 이전, 임의 경매 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 없음

임차인 현황:

임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 21일

대항력: 없음

*주의: 현재 파악된 임차인 정보상 인수해야 할 보증금은 없으며, 대항력도 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 계약 관계 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.*

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 파주읍 향양리 지역은 신축 공동주택 단지가 조성되어 있으며, 지역 내 근린생활시설을 통한 기본적인 소비 수요가 존재합니다.

그러나 인근에 공장 및 창고 등이 혼재하고 있어 대규모 상업 시설이나 중심 상권에 대한 접근성은 제한적일 수 있습니다.

유동화 물건이며 공실 상태임을 감안할 때, 안정적인 임대 수익 확보를 위한 적극적인 마케팅 전략과 공실 해소 방안 마련이 중요합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 문산수억고등학교가 인근에 위치해 있습니다.

교통: 차량 및 버스를 이용한 이동이 가능한 지역입니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으나, 대형 쇼핑몰이나 종합 병원 등은 접근성이 떨어질 수 있습니다.

주변 환경: 군사시설 보호구역 및 역사문화환경보존지역(성흔선생묘 인접)이 위치해 있어, 해당 지역의 특성을 인지하고 고려할 필요가 있습니다. 일반적으로 지적되는 혐오 시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

추가 공사 필요성: 감정평가서에 따르면, 본 건은 사용승인 이후 현재까지 공실 상태로, 표준적인 이용을 위해서는 추가적인 마감 공사가 필요할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 현장 방문 등을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

토지 이용 규제: 계획관리지역 외에도 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

신축 건물의 장기 공실: 2022년에 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고 현재까지 공실 상태라는 점은 향후 임대 수요 확보 및 임대료 책정에 대한 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

유사 물건 시세 편차: 제공된 주변 시세 정보에서 "이월의뜰" 295,000,000원(약 1658만원/평)과 "구월의뜰" 175,000,000원(약 967만원/평)으로 상당한 가격 차이를 보입니다. 본 건의 감정가(약 1734만원/평)는 "이월의뜰"과 유사하나 "구월의뜰"과는 큰 차이가 있어, 해당 물건들의 개별 특성이나 시장 변동성을 면밀히 분석해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로 인수 부담이 없습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 마감 공사 필요 가능성, 다양한 토지 이용 규제, 그리고 주변 유사 물건 간의 큰 시세 편차는 본 건의 가치 판단 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 노후화에 따른 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

명확한 권리 관계: 인수되는 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

낮은 초기 부담: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 잔금 납부 외 별도의 추가 금전적 부담이 없습니다.

잠재적 가치 상승: 신축 건물로서 향후 지역 개발 및 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 302,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석:

이월의뜰 (전용 58.81㎡, 2025년 4월 거래): 295,000,000원 (약 1658만원/평)

구월의뜰 (전용 59.83㎡, 2026년 4월 거래): 175,000,000원 (약 967만원/평)

본 건의 감정가는 302,000,000원이며, 전용면적 57.58㎡(약 17.4평) 기준 약 1734만원/평입니다. 이는 유사 신축 건물인 "이월의뜰"의 시세와 유사한 수준이나, "구월의뜰"의 시세와는 상당한 차이를 보입니다.

"구월의뜰"의 175,000,000원 거래가는 본 건 감정가의 약 58% 수준으로, 해당 물건의 개별적인 문제(층, 향, 상태 등) 혹은 시장의 급격한 변동성을 시사할 수 있습니다.

본 건은 공실 상태이며 추가 마감 공사 비용이 발생할 수 있는 점, 그리고 다양한 토지 이용 규제를 고려했을 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 211,400,000원 ~ 271,800,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 추가 공사 비용 산출, 그리고 본 건의 구체적인 상태 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.