나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9095 [6] 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 1층 101호 외 7개호로서,

외벽: 몰탈위페인팅 및 치장벽돌붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1-8 공히 다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 통로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역(성흔선생묘(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 일부 호의 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건은 현장 조사 결과 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었으며, 이에 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되었으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되므로 별도 확인 바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경9095 (6)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 3층302호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 중 3층

건축일: 사용승인 2023년 06월 23일

총 면적:

토지: 68.00㎡ (약 20.57평)

건물: 56.80㎡ (약 17.18평) - 전용면적

감정가: 264,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(11미터 위임, 제한보호구역: 25km), 역사문화환경보존지역(성흔선생묘(300미터 이내))입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

소유권보존: 장을균 (접수일자: 2024-02-07)

근저당: 국민은행 (접수일자: 2024-02-07, 채권금액: 144,000,000원, 말소기준권리)

소유권이전: 장희은 (접수일자: 2025-01-02, 상속)

임의경매개시결정: 국민은행 (접수일자: 2025-01-10, 채권금액: 983,378,730원)

말소기준권리: 2024년 02월 07일 국민은행 근저당권

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권개요는 존재하나 내용 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. (임대관계는 미상으로 조사됨)

1.3. 상권분석

본건은 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 주거용으로서의 가치와 함께 일부 상업적 기능도 갖추고 있습니다.

주변 시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지(또는 인접 단지)인 "이월의뜰"(지번 391) 1층 58.81㎡ 물건이 2025년 4월, 29,500만원에 거래되었습니다. (제공된 'dealAmount': "29,500"은 만원 단위로 해석 시 295,000,000원을 의미합니다.)

또한, 인근 "구월의뜰"(지번 391-31) 2층 59.83㎡ 물건이 2026년 4월, 17,500만원에 거래되었습니다. (제공된 'dealAmount': "17,500"은 만원 단위로 해석 시 175,000,000원을 의미합니다.)

본건(삼월의뜰 302호)의 전용면적 56.80㎡는 "이월의뜰"의 거래 물건 면적과 유사하며, "구월의뜰"의 거래 물건 면적과는 큰 차이가 없습니다.

"이월의뜰"의 거래가(295,000,000원)를 참고할 때, 본건의 시세는 감정가 264,000,000원보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, "구월의뜰"의 거래가(175,000,000원)는 본건의 감정가 및 "이월의뜰"의 거래가와 상당한 차이를 보이며, 이는 단지별, 층별, 또는 거래 조건의 차이일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주위환경 설명 상 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

교육시설: "문산수억고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

교통시설: 인근 노선버스 정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

마무리 공사 필요성: 감정평가서에 의하면, 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있다고 조사되었습니다. 이는 예상보다 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 전문가를 통한 상세 점검이 필요합니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

내부 상태 미확인: 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적인 이용 및 관리상태를 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 공실로 확인되어 마감 공사가 필요할 수 있습니다.

공실 상태: 현장 조사 결과 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 신축(2023년 사용승인) 다세대주택으로, 감정가는 2억 6,400만원입니다.

입지와 교통은 보통 수준이나, 주변에 고등학교가 있어 배후 수요가 기대됩니다.

권리관계는 국민은행의 근저당이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

다만, 내부 마감 공사가 필요할 수 있고, 현재 공실 상태라는 점을 감안해야 합니다.

인근 "이월의뜰"의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다. 그러나 "구월의뜰"의 거래가와는 상당한 차이가 있으므로, 정확한 시세 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2023년 사용승인)로 내부 상태가 양호할 가능성이 있습니다.

주변 환경 및 교통 접근성이 보통 수준입니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 적습니다.

잠재적인 가치 상승 여력(내부 마감 공사 후)이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 264,000,000원

최근 거래 사례 분석:

"이월의뜰"(58.81㎡): 295,000,000원 (2025년 4월 거래 추정)

"구월의뜰"(59.83㎡): 175,000,000원 (2026년 4월 거래 추정)

본건(56.80㎡)의 면적은 "이월의뜰"과 유사하며, "이월의뜰"의 최근 거래가(295,000,000원 추정)를 기준으로 시세를 판단할 경우, 본건의 가치 역시 감정가(264,000,000원)를 상회할 것으로 예상됩니다.

다만, 본건은 표준적 이용을 위한 추가 마감 공사 비용(최소 1,000만원 ~ 3,000만원 이상 추정)이 발생할 수 있으며, 현 상태(공실)를 고려해야 합니다.

따라서, 시장 시세(약 2억 9천 5백만원), 예상되는 추가 공사 비용, 그리고 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 2억 5천만원에서 2억 8천만원 사이 에서 낙찰가의 합리적인 범위를 설정하는 것이 좋습니다. 최종 입찰가는 수익률 목표 및 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 하였으며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.