나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9095 [7] 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 1층 101호 외 7개호로서,

외벽: 몰탈위페인팅 및 치장벽돌붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1-8 공히 다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 통로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역(성흔선생묘(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 일부 호의 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건은 현장 조사 결과 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었으며, 이에 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되었으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되므로 별도 확인 바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경9095 (7)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 4층401호 (신주소: 경기도 파주시 성현안길 56-5)

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 면적: 57.58㎡ (약 17.4평)

토지 면적: 68.50㎡ (약 20.7평) (토지 지분 포함)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 건물 중 4층

준공일: 2022년 4월 20일 (사용승인일: 2023년 6월 23일)

총 세대수: 8세대

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 302,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 국OOO (국민은행)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

이월의뜰, 구월의뜰 등 주변에 유사한 다세대 주택 단지가 분포합니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역

가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

군사기지 및 군사시설 보호구역 (11미터 위임, 제한보호구역: 25km)

역사문화환경보존지역 (성흔선생묘 300미터 이내)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 2월 7일자 국민은행 근저당 (을1)

소유권 보존: 2024년 2월 7일 (장을균)

소유권 이전 (상속): 2025년 1월 2일 (장희은)

임의경매 개시 결정: 2025년 1월 10일 (국민은행, 의정부지방법원 고양지원 2024타경9095)

등기부채권 총액: 159,600,000원 (근저당 기준)

위 등기 사항은 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 12일

대항력: 없음

(참고사항: 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 등기부상 또는 현황조사상 확인된 유일한 임차인은 위와 같습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 대항력은 없으나, 추가적인 임대차 관계 존재 가능성은 별도 확인이 필요합니다.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

주변에 공동주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다.

다세대 주택 단지 내 위치하여 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근 문산수억고등학교가 위치하여 젊은 층 및 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

다만, 공장 및 창고가 혼재되어 있어 혐오시설 유무 및 영향 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 문산수억고등학교 인근 위치

* 편의 시설: 정보 부족 (추후 주변 탐문 또는 인터넷 검색 필요)

* 기타: 지역 내 도로를 통해 외곽 도로와 연계되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 추가 공사 필요성: 본건은 현장 조사 결과 사용 승인 이후 현재까지 공실로 확인되었으며, 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사가 필요할 수 있습니다. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 미확인 임대차: 임대 관계가 미상으로 조사되었으며, 대항력 없는 임차인이 확인되었으나 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수 이용 제한 사항이 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 공장 및 창고 혼재 지역으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 영향 가능성이 있을 수 있습니다. (직접적인 혐오 시설 확인은 추가 조사 필요)

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 신축급(2022년 준공) 다세대주택으로, 권리 관계는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 내부 마감 공사가 필요한 상태이며, 공실로 확인되어 즉시 임대가 어렵다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경은 양호하나, 공장 및 창고가 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요합니다.

최근 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 시세 분석이 필요하며, 추가 공사 비용과 잠재적 리스크를 감안한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신식 설비 및 구조를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 부담이 없습니다.

* 잠재적 시세 차익: 내부 마감 공사를 통해 정상적인 주거 환경을 갖추면 시세 반영 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 저평가 가능성: 공실 상태 및 추가 공사 필요성으로 인해 시장에서 저평가될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 302,000,000원

최근 유사 물건 시세 분석:

* "이월의뜰" (391번지, 58.81㎡): 2025년 4월, 295,000,000원 거래

* "구월의뜰" (391-31번지, 59.83㎡): 2026년 4월, 175,000,000원 거래 (이 거래는 가격이 낮아 특수 상황 고려 필요)

본건 건물 면적(57.58㎡)과 유사한 "이월의뜰" 거래 사례(58.81㎡)를 참고할 때, 295,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

현장 조사 결과, 본건은 사용 승인 후 공실 상태이며 추가 마무리 공사가 필요한 것으로 조사되었습니다.

추가 공사 비용을 약 15,000,000원 ~ 30,000,000원 (건물 상태에 따라 변동)으로 가정합니다.

따라서, 시세 295,000,000원에서 추가 공사 비용을 차감하고, 경매 물건 특성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

감정가 302,000,000원 기준, 90% 수준은 약 271,800,000원입니다.

감정가 302,000,000원 기준, 100% 수준은 약 302,000,000원입니다.

종합적으로, 추가 공사 비용, 잠재적 리스크, 시장 상황 등을 고려하여 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.