나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9095 [5] 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 1층 101호 외 7개호로서,

외벽: 몰탈위페인팅 및 치장벽돌붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1-8 공히 다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 통로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역(성흔선생묘(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 일부 호의 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건은 현장 조사 결과 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었으며, 이에 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되었으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되므로 별도 확인 바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소개

3. 물건 기본정보

3.1. 사건번호: 고양지원 2024타경9095 (5)

3.2. 소재지: 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 3층301호

3.3. 용도: 다세대주택

3.4. 건축년도: 2023년 6월 23일 사용승인

3.5. 감정가: 264,000,000원

3.6. 면적

3.6. 1.토지면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

3.6. 2.건물면적: 56.80㎡ (약 17.18평)

3.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

3.8. 경매구분: 부동산 임의경매

3.9. 채권자: 국OOO

3.10. 특이사항: 유동화물건

4. 입지조건

4.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

4.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

4.3. 토지 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

4.4. 인접 도로상태

단지 내 도로를 통하여 외곽 통로와 연계되어 있습니다.

4.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(11미터 위임), 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(성흔선생묘 300미터 이내)으로 지정되어 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

국민은행 근저당 (2024-02-07, 144,000,000원)이 말소기준권리입니다.

5.2. 등기사항 요약

- 소유권보존: 장을균 (2024-02-07)

- 근저당: 국민은행 (2024-02-07, 144,000,000원) - 말소기준권리

- 소유권이전: 장희은 (상속, 2025-01-02)

- 임의경매개시결정: 국민은행 (2025-01-10, 983,378,730원) - 말소

5.3. 총 등기부채권액

144,000,000원 (말소기준권리인 국민은행 근저당 금액 기준)

5.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

5.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 대항력은 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지 별도 확인이 필요합니다.

6. 상권분석

6.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 신축 건물(2022년 건축)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 이월의뜰 (58.81㎡, 1층): 2025년 4월, 295,000,000원 (약 1,680만원/평)

- 구월의뜰 (59.83㎡, 2층): 2026년 4월, 175,000,000원 (약 970만원/평)

6.2. 분석

본건은 2023년 6월 사용승인된 신축 건물(삼월의뜰)의 301호로, 건물 면적은 56.80㎡(약 17.18평)입니다.

감정가 264,000,000원은 건물 면적 기준 평당 약 15,360,000원입니다.

이월의뜰의 거래가는 본건 감정가와 유사한 수준이나, 구월의뜰의 거래가는 매우 낮게 형성되어 있습니다. 구월의뜰 거래가는 특정 사정에 의한 것일 수 있으므로, 이월의뜰의 거래가 및 본건 감정가를 중심으로 시세 분석을 진행하는 것이 합리적입니다.

7. 생활정보

7.1. 주변 시설

"문산수억고등학교"가 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재되어 있습니다.

7.2. 교통

차량 진출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 추가 공사 필요성

감정평가서에 따르면, 본건은 "표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있다"고 조사되었습니다. 구체적인 공사 범위와 비용은 별도 확인이 필요합니다.

8.2. 공실 상태

현장 조사 결과, 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었습니다. 따라서 임대 수익 발생까지 시간 소요 및 초기 공실 위험이 존재합니다.

8.3. 주변 환경

공장 및 창고가 혼재하여 일부 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

8.4. 군사시설 보호 구역

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인된 신축 다세대주택으로 건물 자체의 노후도는 낮으나, 감정평가 시 추가적인 마무리 공사가 필요할 수 있다는 점과 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 단순합니다. 주변 유사 신축 건물들의 매매가를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 앞서 언급한 리스크 요인들을 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

10. 투자 포인트

10.1. 신축 건물

2023년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

10.2. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 매각하므로, 소유권 관련 복잡성이 줄어듭니다.

10.3. 단순한 권리관계

말소기준권리 이후의 권리가 말소될 예정이어서 권리 분석이 비교적 명확합니다.

10.4. 시장 시세 반영

최근 유사 신축 다세대주택의 거래 사례를 통해 시장 가격 형성 수준을 파악할 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

11.1. 시세 및 감정가 검토

- 본건 감정가: 264,000,000원 (건물면적 기준 평당 약 15,360,000원)

- 유사 매물 최고가 (이월의뜰, 58.81㎡): 295,000,000원 (평당 약 16,800,000원)

- 유사 매물 최저가 (구월의뜰, 59.83㎡): 175,000,000원 (평당 약 9,700,000원)

11.2. 리스크 고려

본건은 추가적인 마무리 공사 필요성 및 현재 공실 상태라는 점을 고려하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

11.3. 예상 입찰가 범위

감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정합니다. (211,200,000원 ~ 237,600,000원)

11.4. 최종 제안 입찰가

추가 공사 비용, 공실 기간 동안의 금융 비용 및 기타 제반 비용을 감안하여, 225,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.