나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9095 [3] 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 1층 101호 외 7개호로서,

외벽: 몰탈위페인팅 및 치장벽돌붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1-8 공히 다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 통로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역(성흔선생묘(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 일부 호의 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건은 현장 조사 결과 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었으며, 이에 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되었으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되므로 별도 확인 바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35번지, 삼월의뜰 2층201호에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 259,000,000원이며, 토지 면적은 68.00㎡(약 20.57평)이고 건물 면적은 56.80㎡(약 17.18평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 국OOO이며, 유동화 물건으로 분류됩니다.

해당 건물은 2022년에 건축 허가를 받고 2023년에 사용 승인을 받은 신축 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형으로, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

단지 내 도로를 통해 외부 통로와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 집합건물로서 등기부등본상 아래와 같은 권리 관계가 확인됩니다.

말소기준권리는 2024년 02월 07일에 접수된 국민은행 근저당권(금136,800,000원)입니다.

이하 2024년 02월 07일 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인된 권리자 및 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 장 균 (2024-02-07 접수)

* 근저당권: 국민은행 (2024-02-07 접수, 말소기준권리)

* 소유권이전(상속): 장 은 (2025-01-02 접수)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025-01-10 접수, 의정부지방법원 고양지원 2024타경9095)

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되어, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 파주읍 향양리에 위치하며, 인근에는 "이월의뜰" 및 "구월의뜰"과 같은 유사한 신축 다세대 주택 단지가 조성되어 있습니다.

최근 주변 시세 정보를 분석한 결과, 2025년 4월에 "이월의뜰" 전용면적 58.81㎡가 29,500만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,660만원 수준입니다.

반면, 2026년 4월에는 "구월의뜰" 전용면적 59.83㎡가 17,500만원에 거래되었는데, 이는 3.3㎡당 약 960만원 수준으로, 앞선 거래와 상당한 가격 차이를 보입니다.

본건의 건물 면적은 56.80㎡(약 17.18평)이며, 감정가는 25,900만원(3.3㎡당 약 1,510만원)으로, 최근 거래 사례 중 "이월의뜰"의 거래 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. "구월의뜰"의 거래가는 상대적으로 낮은 편으로, 시장 상황을 추가적으로 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

주변은 공동주택 위주로 형성되어 있으며, 근린생활시설과 일부 공장 및 창고가 혼재된 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 문산수억고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주요 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 기반은 갖추어진 것으로 판단됩니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 역시 가능한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 본건은 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사가 필요할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 현장 조사 결과, 사용 승인 이후 현재까지 공실 상태로 확인되었습니다. 이는 공사 미비 또는 다른 요인으로 인한 공실 장기화 가능성을 시사합니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 외관 및 탐문 조사, 건축물 현황도면에 의거하여 표준적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 보증금 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리에 위치한 신축 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 임차인 부담이 없는 점이 강점입니다.

건축 연도가 2022년으로 비교적 신축이며, 주변 시세와 감정가 수준을 고려할 때 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 사용 승인 이후 공실 상태이며 추가적인 마무리 공사가 필요할 수 있다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 점을 감안하여 공사 비용 및 시간을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 건축 허가, 2023년 사용 승인)

* 명확한 권리 관계 및 인수 부담 없는 임차인 현황

* 주거용 건물 밀집 지역 내 위치

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준

* 추가 공사를 통한 가치 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본건은 2023년 사용 승인된 신축 건물임에도 불구하고, 공실 상태이며 추가적인 마무리 공사가 필요할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

최근 유사 단지인 "이월의뜰" 전용면적 58.81㎡가 2025년 4월 29,500만원에 거래된 점을 볼 때, 본건의 완공 및 마감 시 시장 가치는 29,500만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

감정가는 25,900만원이며, 이는 부동산 시장의 일반적인 평가 기준 및 추가 공사 필요성을 반영한 것으로 판단됩니다.

만약 추가 공사 비용이 약 2,000만원에서 3,000만원 수준으로 예상된다면, 목표하는 실투자 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 26,000만원 ~ 27,500만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 마감 상태를 직접 확인하고, 예상 공사 비용을 산출하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.