나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9095 [2] 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 1층 101호 외 7개호로서,

외벽: 몰탈위페인팅 및 치장벽돌붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1-8 공히 다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 통로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역(성흔선생묘(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 일부 호의 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건은 현장 조사 결과 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었으며, 이에 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되었으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되므로 별도 확인 바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경9095 (2)

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 254,000,000원

* 토지면적: 67.00㎡ (약 20.27평)

* 건물면적: 55.78㎡ (약 16.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보:

* 최근 파주읍 향양리 지역 내 유사 다세대 주택 거래 사례 분석 결과, 2025년 4월 2일 거래된 '이월의뜰' 1층 (전용면적 58.81㎡)이 29,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 167.7만원 수준입니다.

* 2026년 4월 24일 거래된 '구월의뜰' 2층 (전용면적 59.83㎡)은 17,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 96.8만원 수준으로, 1층 거래와 비교 시 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본 건 '삼월의뜰' 1층 (건물면적 55.78㎡)의 감정가는 254,000,000원입니다. '이월의뜰'의 1층 거래 사례를 고려할 때, 시장에서는 감정가 이상의 가치를 인정받을 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 장을균 (2024-02-07)

* 근저당권: 국민은행 (129,600,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전(상속): 장희은 (2025-01-02)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (983,378,730원) - 의정부지방법원 고양지원 2024타경9095

* 말소기준권리: 2024년 2월 7일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 현장 조사 결과 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 다세대주택으로, 일반적인 상업 지역 상권 분석보다는 해당 지역의 주거 환경 및 거주 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

* 주변은 공동주택 및 일부 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경과 더불어 산업 시설이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: "문산수억고등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 교통: 단지 내 도로를 통해 외곽 도로와 연결되며, 차량 진출입이 용이합니다. 인근 버스 정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: (추가 조사 필요)

* 혐오시설: (추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 추가 공사 필요성: 본 건은 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사가 필요할 수 있다는 점이 조사되었습니다. 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (11미터 위임, 제한보호구역(전방지역:25km))

* 역사문화환경보존지역 (성흔선생묘(300미터 이내))

* 상기 토지이용계획으로 인해 향후 건물 신축, 증축, 토지 사용 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 '삼월의뜰' 다세대주택 1층으로, 2023년 6월 사용승인을 받은 신축급 건물입니다.

* 현재 공실 상태이며, 표준적인 이용을 위해서는 추가적인 마감 공사가 필요하다는 점이 주요 특징입니다.

* 인근 유사 건물의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 1층 전용면적 58.81㎡ 물건이 29,500만원에 거래되어 시세가 감정가 이상으로 형성될 잠재력을 보여주고 있습니다.

* 다만, 추가 공사 비용 및 시간을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 다수의 군사 보호 및 역사문화 관련 규제가 지역에 존재하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로, 내부 마감 공사가 완료될 경우 주거 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

* 1층으로 접근성이 용이하며, 전용면적 55.78㎡로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 소형 주택입니다.

* 인근 유사 건물의 높은 매매가를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인수할 임차인이 없어 명도 관련 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 254,000,000원

* 최근 유사 매물 거래가 (이월의뜰 1층): 295,000,000원

* 건물 현황: 2023년 사용승인, 1층, 전용면적 55.78㎡, 추가 마감 공사 필요, 공실

* 예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.