나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9095 [1] 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35 삼월의뜰 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 "문산수억고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 1층 101호 외 7개호로서,

외벽: 몰탈위페인팅 및 치장벽돌붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1-8 공히 다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 통로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(2019-03-19)(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역(성흔선생묘(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 일부 호의 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건은 현장 조사 결과 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었으며, 이에 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되었으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사되므로 별도 확인 바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 향양리 391-35에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경9095 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 254,000,000원입니다.

토지 면적은 67.00㎡ (약 20.27평)이며, 건물 면적은 55.78㎡ (약 16.88평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 국OOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건에 해당하며, 주의사항으로는 표준적이고 일반적인 이용을 위해서는 추가적인 마무리 공사가 필요할 수 있으니 별도 확인이 필요합니다.

1.1. 건축물 정보

건물명은 삼월의뜰이며, 2022년 준공된 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 1층 101호입니다.

해당 호수의 전용 면적은 55.78㎡ (약 16.88평)입니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장벽돌 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 파주시 파주읍 향양리에 위치하며, 주위에는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

인근에 "문산수억고등학교"가 북동측에 위치하고 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.1. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리는 국민은행의 근저당권(2024-02-07 접수, 채권금액 129,600,000원)입니다.

근저당권 외 압류(영등포구), 소유권이전(장희은, 상속) 등의 권리가 등기되어 있으나, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소되지 않는 권리는 현재까지 확인된 정보상 없습니다.

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

4. 상권분석

주변 환경은 공동주택이 밀집한 지역으로, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하여 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 및 생활 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

인근에 공장 및 창고 등이 혼재하고 있어, 산업 활동과 주거 활동이 공존하는 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

인근에 문산수억고등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통은 차량 접근성이 양호하며 버스 정류장이 소재하여 일상생활에 필요한 이동은 가능합니다.

주변에 다른 편의시설이나 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 명시되어 있지 않으나, 일반적인 공동주택 밀집 지역의 편의시설 수준을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 추가 공사 필요성: 감정평가서에 따르면, 본건은 표준적이고 일반적인 이용을 위해 추가적인 마무리 공사가 필요할 수 있습니다. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 보증금, 차임 등 세부 임대차 조건에 대한 확인이 필요하며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 군사보호구역 및 역사문화보존지역 내 규제 사항은 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 유동화물건: 유동화물건이라는 특성은 일반적인 물건보다 권리 관계나 이력 추적이 복잡할 가능성이 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 다세대주택으로, 기본적인 건축물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 실질적인 거주 또는 임대를 위해서는 추가적인 마감 공사가 필요한 점이 주요한 고려 사항입니다. 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸되어 비교적 명확한 편이나, 임대차 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 입지적으로는 주거와 상업, 공장 등이 혼재된 지역으로, 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다. 토지 이용 제한 사항들도 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 노후화로 인한 즉각적인 수리 비용 부담이 적습니다.

* 탄탄한 권리 관계: 매각으로 소멸되는 권리가 대부분으로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 주변 시세 대비 저평가된 경우, 추가 공사를 통해 상품성을 높여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 내 안정적인 주거 수요를 기반으로 할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 시기에 건축된 주변 다세대주택의 매매가는 58.81㎡ 기준 295,000,000원(2025년 4월)부터 59.83㎡ 기준 175,000,000원(2026년 4월)까지 큰 편차를 보이고 있습니다. 특히 2026년 4월의 175,000,000원 거래가는 감정가(254,000,000원) 및 다른 매매가 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세 변동 또는 특정 거래 조건이 있었을 가능성을 시사합니다.

본 건은 전용면적 55.78㎡이며, 감정가는 254,000,000원입니다.

추가적인 마무리 공사 비용이 예상되며, 이를 고려할 때 실질적인 취득 원가 상승 요인이 있습니다.

최근 매매가 중 낮은 시세를 참고하고, 추가 공사 비용 및 제반 리스크를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 78.7% 수준이며, 최신 거래 시세(175,000,000원)와 비교했을 때 합리적인 범위 내에서 추가 공사 비용을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.