나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9217 [1] 경기도 파주시 산남동 84-86 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2025.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 구산동 소재 "산남IC" 북측
인근에 위치하며, 주위는 SBS전원주택, 소규모공장, 창고,
임야 등이 혼재하는 전원주택지대(통칭 심학산전원마을)로
주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고 남측 인근에 노선버스정류장이
소재하여 대중교통사정은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호1은 사다리형의 완경사지로 단독주택 건부지로 이용되고 있으며,
기호3, 기호4, 기호5는 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

기호1은 서측 및 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있으며,
기호3, 기호4, 기호5는 그 자체가 도로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

84-86번지: 계획관리지역,
가측사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
제한보호구역(전방지역: 25km)((08.12.30))<군사기지 및
군사시설 보호법>

84-81번지, 84-89번지, 84-90번지:
계획관리지역,
가측사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
제한보호구역(전방지역: 25km)((08.12.30))<군사기지 및
군사시설 보호법>,
준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에는 경제적가치가 상당하다고 판단되는 정원수가 소재하는 바,
토지의 부합물로 평가하였으며 상세는 "토지건물 감정평가명세표"를
참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕으로
외벽은 치장벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 마감,
내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호입니다.

이용상태

본건 건물의 이용상황은 다음과 같습니다.
지1층: 주차장 및 창고 등
1층 : 거실, 침실, 주방 및 식당, 다용도실, 욕실, 현관 등
2층 : 침실, 욕실 등

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 지하주차장 등이
구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물은 휴게소, 수영장, 태양광발전설비 등 부합물 및 종물이
소재하는 바, 상세는 첨부된 "건물개황 및 내부구조도" 및 "사진용지"를
참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록3,4,5. 지분매각임
3.목록3,4,5.는 공부상 지목은 임야이나, 현황은 도로로 이용중임
4.목록1. 지상에 식재하는 소나무 등 정원수는 토지의 부합물로 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 산남동 84-86번지에 소재한 단독주택으로, 고양지원의 2024타경9217 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 고양지원 2024타경9217 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 산남동 84-86

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,560,863,440원

* 토지면적: 2673.00㎡ (약 808.67평)

* 토지지분: 912.3643999999999㎡ (약 276.00평)

* 건물면적: 440.23㎡ (약 133.20평)

* 건물지분: 440.23㎡ (약 133.20평)

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 지분매각

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1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 산남동, "산남IC" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 SBS 전원주택, 소규모 공장, 창고, 임야 등이 혼재하는 전원주택지대(통칭 심학산전원마을)를 형성하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 남측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황

기호1 토지는 사다리형의 완경사지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 기호3, 기호4, 기호5 토지는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

기호1 토지는 서측 및 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호3, 기호4, 기호5 토지는 그 자체가 도로로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 84-86번지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 제한보호구역(전방지역: 25km)

* 84-81번지, 84-89번지, 84-90번지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 제한보호구역(전방지역: 25km), 준보전산지

* 주변 시설

전원주택 및 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 특정 혐오시설은 파악되지 않았으나, 혼재된 용도로 인해 지역 특성이 복합적입니다.

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1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-16

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 29일에 접수된 우리은행 근저당(을17, 을9)으로, 이후의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권 금액은 4,738,401,650원으로 감정가를 초과합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

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1.3. 상권분석

본 물건은 주로 전원주택지로 구성된 지역에 위치하며, 소규모 공장, 창고 등이 산재해 있습니다. 따라서 일반적인 상업 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있으며, 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역입니다.

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1.4. 생활정보

* 교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설

인근 마을 및 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보이며, 구체적인 편의시설 정보는 부족합니다.

* 교육 및 의료시설

관련 정보는 제공되지 않았습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각

토지 면적 중 일부 지분(912.36㎡)만이 매각 대상에 포함되어 있어, 향후 공유물 분할 소송 등 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 현황 도로 이용 토지

지목은 임야이나 현황 도로로 이용 중인 토지(목록3,4,5)가 지분매각 대상에 포함되어 있어, 토지 이용 및 관리에 있어 복잡성이 야기될 수 있습니다.

* 다수의 채권 및 복잡한 권리관계

여러 채권자(우리은행, 중소기업은행, 신용보증기금, 한국무역보험공사, 국민은행 등)에 의한 근저당, 가압류, 임의경매가 다수 설정되어 있어 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 총 채권액이 매우 높습니다.

* 임대 관계 미상

건물 및 토지의 정확한 임대차 현황은 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 제시외 건물 포함

일괄매각으로 제시외 건물(33.90㎡)이 포함되나, 이의 법적 지위 및 처리 방안에 대한 확인이 필요합니다.

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보

이러한 특수 물건 정보는 권리관계의 복잡성과 채권 규모가 크다는 것을 시사합니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 심학산 인근의 전원주택지에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 면적은 상당하나, 지분매각 및 현황 도로로 이용되는 토지라는 점에서 투자에 신중을 기해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당에 의해 대부분 정리될 것으로 보이나, 높은 총 채권액은 경매 절차의 복잡성을 암시합니다. 지분매각과 관련된 잠재적 법적 분쟁 및 명도 관련 불확실성을 충분히 고려해야 할 물건입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 전원주택 단지 내 위치: 심학산 인근의 쾌적한 자연환경을 가진 주거지로서의 잠재력.

* 넓은 토지 면적: 비록 지분 매각이지만, 총 토지 규모는 상당한 편입니다.

* 건축물 현황: 지하 주차장, 수영장, 태양광 설비 등 부합물을 갖춘 주택입니다. (철근콘크리트 구조, 지하 1층, 지상 2층, 연면적 440.23㎡, 사용승인 2008.09.26)

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1.8. 예상 입찰가

본 물건은 지분매각, 현황 도로로 이용되는 토지, 다수의 채권 설정 등으로 인해 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 외부 지도 서비스 검색을 통한 주변 시세 분석 및 혐오시설 유무 파악이 제한적이므로, 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

제공된 감정가(1,560,863,440원)를 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 지분매각 및 복잡한 권리관계가 있는 물건은 시세 대비 할인율이 높게 적용됩니다.

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

현재로서는 주변 실거래가 비교 분석이 불가하므로, 투자 가치는 매우 신중하게 접근해야 합니다. 제시된 감정가보다는 현저히 낮은 수준에서 입찰을 고려해야 할 것으로 판단됩니다. (예상 입찰가 산출은 별도 현장 조사 및 권리 관계에 대한 심층 분석 후 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.