나이스옥션 법원경매 고양 2024타경86764 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1487 위시티일산자이1단지 104동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 제1층 제104호로서,

외 벽: 돌붙임 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 하이샷시창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 ‘공동주택(아파트)’로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, ‘공동주택(아파트)’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(식사1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경86764 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1487 위시티일산자이1단지 104동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 729,000,000원 (72,900만원)

토지면적: 66.26㎡ (약 20.04평) - 토지지분

건물면적: 133.61㎡ (약 40.41평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 소상공인자영업자새출발기금주식회사

특이사항: 중복사건, 도시개발구역, 유동화물건

2. 입지조건

주위환경: 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

토지형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태: 아파트 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 도로와 잘 연계되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 10월 18일 접수된 국민은행 근저당 (을1)

소멸 예정 권리: 매각으로 인하여 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨. 상세 내역은 등기부등본을 통해 최종 확인 필요.

인수 예정 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 명시되어 있지 않음. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 해당 물건에는 등기상 지상권이 확인되지 않음.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 조사됨. 임대 관계는 미상임.

* 임대 관계가 미상인 경우, 실제 거주자가 있을 수 있으며, 대항력 유무에 따라 명도에 영향을 미칠 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

주변 시설: 대상 물건은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호함.

혐오시설 유무: 주변 지역 지도 및 위성 사진 조사 결과, 아파트 단지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

아파트 단지 정보: 위시티일산자이1단지, 2010년 8월 23일 사용승인, 총 11개동 1,244세대로 구성되어 있으며, 최고층은 30층임.

면적 정보:

전용면적: 133.61㎡ (약 40.41평)

분양면적: 정확한 분양면적은 제공되지 않았으나, 유사 면적대의 세대(약 137.14㎡)가 임대 거래된 이력이 있음.

주차 정보: 총 주차 대수는 2,392대로, 세대당 약 1.92대의 주차가 가능함. (건축물표제부 총괄표제부 기준)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

중복사건, 도시개발구역, 유동화물건:

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로, 사건 간의 관계 및 통합 여부를 면밀히 확인해야 함.

* 도시개발구역: 향후 도시 개발 계획에 따른 지역 가치 변동이나 개발 제한 등의 영향이 있을 수 있음.

* 유동화물건: 채권의 유동화를 통해 관리되는 자산으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특수성이 존재할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있으며, 이는 건축, 개발, 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 위시티일산자이1단지 내 아파트로, 비교적 넓은 전용면적(133.61㎡)을 갖추고 있습니다. 양일초등학교 인근에 위치하며 주변에 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 인수할 만한 부담스러운 권리는 없어 보이나, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 진행 시 고려해야 할 부분입니다. 도시개발구역, 중복사건, 유동화물건이라는 특수성이 있으므로, 입찰 전 관련 법규 및 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일산동구 내 주요 주거지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 넓은 전용면적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있음.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편.

* 대단지 아파트로 관리 및 유지보수가 용이할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트 거래는 75,000만원에서 80,000만원 사이에서 이루어졌으나, 본 물건은 1층에 위치하고 있어 층수 할인 요인이 적용될 수 있습니다. 또한, 감정가(72,900만원)를 기준으로 하되, 1층임을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 매매 사례 중 162.70㎡ 면적의 아파트가 75,000만원 ~ 80,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건 133.61㎡ 면적의 1층 아파트 시세는 감정가 대비 약간 할인된 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 62,000만원 ~ 68,000만원 사이로 추정합니다. (인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않았습니다.)

최종 입찰가는 본건의 명도 가능성, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.