나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63126 [2] 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 5층101-504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.05.23

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골구조 판넬경사지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 판넬 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 건물 외에 토지상에 이동 및 철거가 용이한 제시외물건 ㉠~㉣(후첨 사진용지 참조)이 소재하는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ‘일산MBC’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 방송국, 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '3호선 정발산역, 마두역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물 내 제5층 제101-504호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설, 판매시설, 근생시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 3면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63126 (2)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 5층 101-504호

용도: 오피스텔

감정가: 319,000,000원

토지면적: 18.98㎡ (약 62.74평)

토지지분: 18.98㎡ (약 62.74평)

건물면적: 80.77㎡ (약 266.99평)

건물지분: 80.77㎡ (약 266.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOO

2. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치하며, ‘일산MBC’ 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 방송국, 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있어 지역 환경이 양호합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 3호선 정발산역, 마두역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 10일

* 확정일자: 2023년 9월 18일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 주식회사 대우건설의 2024년 6월 17일자 가압류 (2,019,019,170원)

* 강제경매 개시결정: 주식회사 대우건설의 2025년 5월 15일자 (2,274,309,142원)

* 주택임차권 등기: 손진영, 270,000,000원, 2025년 10월 15일 접수 (인수 대상)

* 총 등기부 채권액: 2,289,019,170원

* 권리분석 요약:

* 본건에는 대항력 있는 임차인 손 이 존재하며, 보증금 270,000,000원은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 총 등기부 채권액이 감정가를 훨씬 상회하여, 경매 절차에서 채권이 모두 변제되지 않을 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 장항동 일대는 방송국 및 관련 시설, 오피스텔, 상업시설이 밀집한 지역으로 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다.

* 최근 거래 사례를 보면, 비슷한 면적의 오피스텔이 2025년 12월 38,000만원에서 50,000만원, 2026년 6월 31,500만원에 거래되었습니다. 거래 면적이 본건(80.77㎡)보다 약간 큰 90.23㎡~98.98㎡임을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 해당 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 270,000,000원으로 감정가(319,000,000원)에 근접하거나 초과하는 수준이므로, 이를 인수하는 비용이 입찰가에 큰 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2007년

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 4층, 지상 15층 중 본건은 5층

* 용도: 오피스텔, 업무시설, 제2종근린생활시설 등 복합 용도

* 내부 시설: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 외부 마감: 돌붙임 마감, 샷시 창호 마감.

* 주변 환경: 방송국, 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 인접해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 손 의 보증금 270,000,000원 인수 부담입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 총 채권액이 건물의 감정가를 크게 초과하므로, 경매 절차의 복잡성 및 낙찰가의 변동성이 있을 수 있습니다.

* 오피스텔의 실제 전용 면적과 등기부상 면적의 차이, 건물 노후도 및 유지보수 상태 등 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례들을 볼 때, 시장 가격 변동성이 관찰됩니다.

7. 종합의견

본건은 일산동구 장항동의 방송국 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 다만, 270,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 시세 대비 상당히 저렴한 입찰가를 결정해야 하는 배경이 될 수 있습니다. 권리관계가 복잡하고 채권 총액이 상당하므로, 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 비용에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 일산 방송가와 상업 지구의 중심에 위치하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 교통 편리성: 지하철 3호선 역세권으로 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 319,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금은 270,000,000원입니다. 매수인의 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금(또는 잔액)을 합한 금액이 됩니다. 따라서, 매수인이 부담해야 할 총 금액이 본 건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 감정가를 잠재적 시장 가치로 보았을 때, 매수인이 인수해야 할 보증금 270,000,000원을 고려하면, 입찰가는 다음 산식에 따라 산출할 수 있습니다.

총 부담액 = 입찰가 + 인수 보증금 (또는 잔액)

매수인의 총 부담액을 감정가 수준인 319,000,000원으로 맞춘다고 가정하면,

입찰가 = 319,000,000원 - 270,000,000원 = 49,000,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 49,000,000원 (사천구백만원) 수준으로 제시합니다. 이는 매수인의 총 지출이 감정가를 넘지 않도록 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 가능성, 배당 순위 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설은 특정되지 않았으며, 본건의 주요 리스크는 임차인 권리 인수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.