나이스옥션 법원경매 목포 2025타경582 [22] 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 301동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 "목포중앙고등학교" 북동측 인근에 위치한 근화희망 타운아파트 제101동 제1층 제105호 외 24개호로서 주위는 아파트단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 16-너) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제1층 제108호 외 15개호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 17-더) ~ 20-버) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제4층 제408호 외 3개호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 21-서), 22-어) 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 제2층 제207호 외 1개호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 23-저) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제11층 제106호 및 1105호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 24-처), 25-커) 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 제1층 제105호 외 1개호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 6-바) 공히 아파트임.

설비내역

일련번호 1-가) ~ 25-커) 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 아파트는 공부상 명칭이 "근화희망타운아파트"이나, 아파트 외벽에 "하이팰리스"로 표기됨.

물건 비고

미납관리비 2,583,030원(26년 1월 기준).
공부상 명칭이 ‘근화희망타운아파트’이나 아파트 외벽에 ‘하이팰리스’로 표기됨.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경582 (22)

* 소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 301동 6층605호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 50,000,000 원

* 전용면적: 39.84 ㎡ (약 12.05 평)

* 분양면적: 약 54.46 ㎡ (약 16.47 평)

* 토지면적: 27.33 ㎡ (약 8.27 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 목포시 대양동에 위치하며, "목포중앙고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 주변 지역은 아파트 단지로 형성되어 있으며, 단지 북서측으로는 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

* 교통: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 목포 IC가 인접하여 고속도로 접근성이 우수하며, 목포 도심으로의 이동도 편리합니다.

* 생활 인프라: 단지 인근에 삼향초등학교가 위치해 있으며, 목포중앙고등학교 등 교육 시설이 근접해 있습니다. 또한, 차량 10분 이내 거리에 이마트, 홈플러스, 롯데 아울렛, 시청, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 자연 환경: 남양제, 지적산 등 자연 친화적인 장소에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 조성하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 유형: 본건은 채권자 우OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 등기부등본상 확인되는 최초 근저당권 또는 압류 등기 등이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 소멸될 권리들이 정리될 예정입니다. (구체적인 말소기준권리 확인은 등기부등본 열람 필요)

* 임차인 현황: 제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인으로부터 인수할 만한 보증금 채무가 없음을 의미합니다. (세부 임차인 정보는 별도 확인 필요)

1.4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본건이 위치한 대양동은 주로 아파트 단지가 형성된 주거 지역입니다.

* 생활 편의 시설: 단지 내 상가에는 편의점, 식당, 카페, 학원 등이 있으며, 인근에 식자재 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 목포 IC와 가까워 차량을 이용한 광역 이동도 용이합니다.

* 편의시설: 차량 10분 이내 거리에 대형마트, 아울렛, 병원, 관공서 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 목포중앙고등학교 및 삼향초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 건물 및 단지: 본 아파트는 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며, 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등 생활에 필요한 설비가 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적리스크

* 미납 관리비: 2026년 1월 기준 미납 관리비 2,583,030원이 발생하고 있습니다. 경매 낙찰자가 해당 관리비를 인수해야 할 수 있으므로, 관리사무소를 통해 정확한 인수 금액을 확인해야 합니다.

* 건물 명칭 상이: 공부상 명칭은 '근화희망타운아파트'이나, 아파트 외벽에는 '하이팰리스'로 표기되어 있어 실제 확인 시 혼란이 있을 수 있습니다. 이는 등기부등본 및 건축물대장 등 공부 서류와 실제 현황을 반드시 대조해야 합니다.

* 중복 병합 사건: 본 건은 중복 병합 사건으로, 관련 사건들의 진행 상황이나 법원의 결정에 따라 매각 절차에 변동이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 근화희망타운아파트(하이팰리스)로, 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치한 주거용 부동산입니다. 5천만원의 감정가는 39.84㎡(약 12평) 전용면적에 비해 비교적 합리적인 수준으로 평가됩니다. 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 기본적인 입지 조건이 양호하며, 인근 자연 환경 또한 쾌적함을 더합니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없어 명도 진행 시 복잡성이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 상당한 금액의 미납 관리비와 공부상 명칭과 외벽 표기 차이, 중복 병합 사건 등은 반드시 확인하고 주의해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자포인트

* 합리적 감정가 및 시세: 5천만원의 감정가는 유사 면적의 최근 실거래가(약 3,850만~4,300만원)와 비교 시 다소 높을 수 있으나, 단지 내 다른 면적대의 거래 사례(최고 7,000만원까지)와 종합적으로 고려했을 때 시세 대비 저평가 또는 적정가로 판단될 여지가 있습니다.

* 권리상 하자 적음: 인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확하며, 추후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 교육 시설 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 목포시 지역의 개발 계획 및 도시 정비 사업 등과 연계될 경우, 부동산 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.9. 예상입찰가

본건의 감정가는 50,000,000원입니다. 유사 면적(전용 39.84㎡)의 최근 실거래가는 약 3,850만원에서 4,300만원 선에 형성되어 있습니다. 이는 감정가보다 낮은 수준입니다. 다른 면적대의 경우 6,000만원대부터 7,000만원대까지 거래 사례가 존재합니다. 인수할 보증금이 없고 권리상 큰 하자가 없다는 점은 긍정적이나, 상당한 미납 관리비 발생과 건물 명칭 상이 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서, 낙찰가율, 시장 상황, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 관리비 인수 여부 확인 후, 보수적으로 접근하여 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (최종 입찰가 산정 시 전문가와 상담 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.