나이스옥션 법원경매 목포 2025타경582 [4] 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 8층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 "목포중앙고등학교" 북동측 인근에 위치한 근화희망 타운아파트 제101동 제1층 제105호 외 24개호로서 주위는 아파트단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 16-너) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제1층 제108호 외 15개호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 17-더) ~ 20-버) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제4층 제408호 외 3개호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 21-서), 22-어) 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 제2층 제207호 외 1개호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 23-저) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제11층 제106호 및 1105호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 24-처), 25-커) 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 제1층 제105호 외 1개호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 6-바) 공히 아파트임.

설비내역

일련번호 1-가) ~ 25-커) 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 아파트는 공부상 명칭이 "근화희망타운아파트"이나, 아파트 외벽에 "하이팰리스"로 표기됨.

물건 비고

미납관리비 221,420원(26년 1월 기준).
공부상 명칭이 ‘근화희망타운아파트’이나 아파트 외벽에 ‘하이팰리스’로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경582 (4)

소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 8층807호

용도: 아파트

감정가: 64,000,000원

토지 면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

토지 지분: 32.085㎡ (약 9.71평)

건물 면적: 59.76㎡ (약 18.08평) - 전용면적 기준

건물 지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 우OOO

특이사항: 중복 병합 사건, 대항력 있는 임차인 존재, 공동 담보 물건.

주의사항: 미납 관리비 221,420원 (2026년 1월 기준) 발생. 공부상 명칭은 ‘근화희망타운아파트’이나, 외벽에는 ‘하이팰리스’로 표기되어 있음.

2. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 대양동에 위치하며, 북동측 인근에 목포중앙고등학교가 소재하고 있습니다. 단지까지 차량 접근이 용이하며, 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 단지 북서측으로 노폭 약 8m의 도로에 접해 있으며, 인접 도로 상태는 양호합니다. 아파트 건부지는 부정형 평지로 조성되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 우리은행(을2 근저당권, 2009-07-29 접수, 20,020,000원)으로 확인됩니다. 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(을2)입니다.

등기부등본 상 소유권 보존(갑1, 1996-07-16) 이후 소유권 이전(갑2, 2009-07-29)이 있었으며, 우리은행의 근저당권(을2) 이후 윤성현의 근저당권(을4, 2023-03-20)이 말소되었습니다. 또한, 본 경매의 개시 결정 등기(갑3, 2025-12-30, 우리은행)가 등기부상 확인됩니다.

임차인 현황에서는 이희정 씨가 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 전입일자(2007-07-13)가 말소기준권리보다 선순위이며, 확정일자(2016-01-12)를 취득했습니다. 보증금은 30,000,000원, 차임은 190,000원입니다. 배당신고일자는 2026년 1월 12일입니다. 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 대양동 일대는 주거 단지와 더불어 목포대양산업단지가 인근에 위치하고 있습니다. 이는 직주근접의 가능성을 제공하지만, 동시에 산업단지 인근의 특성상 환경적인 영향을 받을 수 있는 소지가 있습니다. 특히, 과거부터 대양동 일대에는 쓰레기 매립장, 음식물처리시설, 건설폐기물처리시설 등이 운영되었거나 계획되어 왔으며, 목포시의 쓰레기 소각장 설치 추진 계획이 무안군과의 갈등으로 이어지는 등 환경 관련 민감 시설이 다수 존재하거나 예정되어 있습니다. 이로 인해 지역 주민들의 민원이 발생하고 있으며, 향후 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 주변에는 목포중앙고등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 인근에 위치해 있으며, 주요 도로 접근성이 양호하여 목포 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다. 다만, 인근 산업단지 및 환경 민감 시설의 존재는 생활 환경의 질에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

* 환경적 요인 : 목포대양산단 인근 지역은 쓰레기 매립장, 소각장 설치 계획 등 환경 민감 시설과 관련한 이슈가 지속적으로 제기되어 왔습니다. 이는 향후 거주 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인 : 이희정 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 비록 인수되는 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 권리 관계를 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 합니다.

* 관리비 미납 : 2026년 1월 기준 221,420원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

* 건물 명칭 불일치 : 공부상 명칭과 외벽 표기 명칭(근화희망타운아파트 vs 하이팰리스)이 달라 혼동을 줄 수 있으며, 행정 처리 시 번거로움이 따를 수 있습니다.

* 중복 병합 및 공동 담보 : 사건이 중복 병합되었고 공동 담보 물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사하며, 권리 관계 확인에 더욱 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 64,000,000원 대비 최근 실거래가 4,300만원~5,000만원 수준의 아파트 매매가격을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 미납 관리비, 건물 명칭 불일치 등의 부담 요인이 있지만, 가장 큰 리스크는 목포대양산단 인근의 잠재적인 환경 민감 시설 문제입니다. 이 점이 향후 거주 만족도 및 부동산 가치 상승에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 입찰가 기대 : 감정가 대비 시세가 낮은 점을 고려할 때, 시장 상황과 물건의 리스크를 충분히 반영한 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 실거주 목적의 가성비 : 만약 환경적 리스크를 감수할 수 있다면, 저렴한 가격으로 목포시 내 아파트에 거주할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 리모델링을 통해 주거 가치를 높일 수 있습니다.

* 생활 편의시설 접근성 : 학교 및 기본적인 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재, 미납 관리비, 건물 명칭 불일치 등 명확한 부담 요인이 있습니다. 특히, 목포대양산단 인근 지역의 환경 민감 시설 이슈는 장기적인 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다. 최근 유사 면적 아파트의 실거래가가 4,300만원에서 5,000만원 사이로 형성된 점과 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 64,000,000원보다는 현저히 낮은 가격으로 입찰하는 것이 신중한 접근으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 4,500만원 ~ 5,500만원 사이로 제안합니다. 실제 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 권리 분석 및 주변 시세 조사를 면밀히 진행해야 하며, 명도 비용 및 제반 부대 비용을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.