나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20944 [5] 전북특별자치도 익산시 동산동 1144 익산수도산코아루이지움 111동 지1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 동산동 소재 ""이리동중학교"" 북동측 인근에
소재하며, 인근은아파트단지 및 주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 19층으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 마루 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

기호(2-나 ~ 5-마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층으로서,
외벽: 돌붙임 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
바닥: 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

기호(1-가)는 아파트 임.
기호(2-나 ~ 5-마)는 근린생활시설 임.

설비내역

기호(1-가): 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비,
소화전설비,승강기설비 등이 되어 있음.
기호(2-나 ~ 5-마): 공용으로 사용하는 기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북동측 출입구를 통해 차량 진·출입진이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(계획 확인요),
지구단위계획구역(2017-03-30), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-30)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

대지권 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20944 (5)

소재지: 전북특별자치도 익산시 동산동 1144 익산수도산코아루이지움 111동 지1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 81,000,000원

토지면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

토지지분: 26.8625㎡ (약 8.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.92㎡ (약 14.80평)

건물지분: 48.9246㎡ (약 14.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 별도등기

주의사항: 대지권 토지에 별도등기 있음

특수물건정보: 별도등기

2. 입지조건

본 건은 전북특별자치도 익산시 동산동 소재 이리동중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있으며, 이는 지역 주민을 기반으로 한 상권 형성에 유리한 환경을 제공합니다. 차량 접근이 가능하며, 남측 및 북동측 출입구를 통해 편리하게 진출입할 수 있습니다. 또한, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 공장설립제한지역 등 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 5월 21일에 접수된 수도산코아루이지움아파트 명의의 강제경매 개시결정(권리금액: 300,000,000원)입니다. 이와 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 별도의 지상권은 존재하지 않습니다. 현재 임차인 현황을 조사한 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, '대지권 토지에 별도등기 있음'이라는 주의사항 및 특수물건정보가 있어, 해당 별도등기의 정확한 내용을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 건은 근린생활시설로 분류되어 있으며, 익산 수도산 코아루이지움 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. 이는 단지 내 거주민들을 주요 고객으로 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있음을 의미합니다. 주변이 주택가 및 아파트 단지로 둘러싸여 있어, 해당 지역 주민들의 일상적인 소비 수요를 충족시키는 업종에 적합할 것으로 보입니다. 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스 승강장이 있어 외부에서의 접근성도 일정 부분 확보됩니다. 익산시 동산동 지역의 근린상가 시세는 입지, 층수, 면적에 따라 매우 상이하나, 본 건과 유사한 조건의 지하층 근린상가 물건은 비교 사례가 드물며, 통상적으로 아파트 단지 내 상가의 경우, 1층 대비 지하층은 시세가 낮게 형성되는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 이리동중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 버스 승강장이 있어 시내 이동이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다. 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민들의 편의를 위한 시설(소규모 마트, 편의점, 학원, 병의원 등)이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '대지권 토지에 별도등기 있음'이라는 사항입니다. 이는 집합건물의 대지권과 관련하여 일반적인 구분소유권자의 지분 등기 외에 토지 자체에 추가적인 권리 관계(예: 신탁, 담보, 지상권 등)가 설정되어 있거나, 토지 소유자와 건물 소유자 간의 관계에 특별한 약정이 존재할 가능성을 시사합니다. 따라서 매수인이 해당 토지를 사용함에 있어 제약을 받거나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 본 물건을 취득하기 전에 반드시 해당 별도등기의 정확한 성격과 그로 인한 영향을 면밀히 파악해야 합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 해당 지역 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 익산 수도산 코아루이지움 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 사업에 적합한 입지입니다. 감정가는 8,100만원으로, 건물 면적 48.92㎡(약 14.80평), 토지 지분 26.86㎡(약 8.13평)를 고려할 때 시장의 관심 대상이 될 수 있습니다. 그러나 '대지권 토지에 별도등기 있음'이라는 사항은 본 건의 가치와 관련된 중대한 불확실성 요소이므로, 이에 대한 철저한 법적 검토와 사실관계 확인이 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 모색한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서, 고정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 지역 주민을 대상으로 한 다양한 소규모 업종 창업에 유리한 위치.

* 근린상가로서 상대적으로 낮은 감정가로 투자를 고려해 볼 수 있음 (단, 리스크 해소 시).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 81,000,000원입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 '대지권 토지에 별도등기 있음'과 같은 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 할인된 가격으로 입찰가를 결정해야 합니다. 유사 물건의 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 파악이 어려운 점을 감안할 때, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해당 별도등기의 위험성을 정확히 평가한 후, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 81,000,000원의 감정가를 기준으로, 리스크 요인 해소 정도에 따라 적절한 수준에서 입찰가를 고려해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.