나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20944 [3] 전북특별자치도 익산시 동산동 1144 익산수도산코아루이지움 111동 지1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 동산동 소재 ""이리동중학교"" 북동측 인근에
소재하며, 인근은아파트단지 및 주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 19층으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 마루 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

기호(2-나 ~ 5-마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층으로서,
외벽: 돌붙임 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
바닥: 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

기호(1-가)는 아파트 임.
기호(2-나 ~ 5-마)는 근린생활시설 임.

설비내역

기호(1-가): 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비,
소화전설비,승강기설비 등이 되어 있음.
기호(2-나 ~ 5-마): 공용으로 사용하는 기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북동측 출입구를 통해 차량 진·출입진이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(계획 확인요),
지구단위계획구역(2017-03-30), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-30)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

대지권 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 익산시 동산동 1144번지에 소재한 익산수도산코아루이지움 111동 지1층 102호에 해당하는 근린상가입니다.

사건번호는 군산지원 2025타경20944 (3)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 92,000,000원입니다.

토지 면적은 27.88㎡(약 8.43평)이며, 건물 면적은 50.78㎡(약 15.36평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 건물 상세 정보

본 물건은 익산 수도산 코아루이지움 단지 내 상가 건물(111동)의 지하 1층 102호에 해당합니다.

건축물대장 상 총괄표제부에는 해당 주거 복합 단지가 아파트로 주로 이용되고 있음을 알 수 있습니다.

다만, 본 물건의 표제부 및 전유부 정보에 따르면, 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중이며, 지하 1층에 위치합니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 내부 마감은 벽지, 타일 등으로 되어 있습니다.

기본적인 위생 설비 등이 갖추어져 있으며, 공용으로 사용하는 설비가 적용됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라북도 익산시 동산동에 위치하며, 이리동중학교 북동측 인근에 소재합니다.

주변은 아파트 단지와 주택이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

남측 및 북동측 출입구를 통해 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 공장설립제한지역 등의 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 5월 21일 접수된 수도산코아루이지움아파트 명의의 강제경매(갑4)입니다.

이보다 앞선 2020년 9월 4일에 주식회사티앤유 명의의 소유권이전1번신탁등기말소(갑3)가 등기되어 있습니다.

집합건물 등기부요약 상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

* 별도등기: 물건명세서 참고사항 및 등기부등본 상 특이사항으로 '대지권 토지에 별도등기 있음'이라고 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 건물 등기부 외에 토지에 대한 별도의 권리 관계가 존재함을 의미하며, 인수 시 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 현황에 따른 인수 대상 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 익산시 동산동 일대는 아파트 단지와 주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 이리동중학교가 있어 학생들을 대상으로 하는 상권도 일부 형성될 수 있습니다.

익산시 동산동 지역의 외식업 상권 분석에 따르면, 인구 대비 음식점 수가 존재하는 것으로 나타나, 상업 활동이 이루어지는 지역임을 알 수 있습니다.

다만, 지하 1층이라는 점은 상가로서의 접근성 및 가시성에 다소 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본 물건은 아파트 단지 및 주택가가 밀집한 지역에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

동산동 지역은 익산시 중심지와 가까워 교통, 상권, 생활 인프라가 발달한 지역으로 알려져 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에는 이리동중학교가 소재합니다.

익산시 동산동 일원은 쓰레기 야적장, 음식물처리장, 하수종말처리장, 폐수처리장 등 혐오시설이 집중되어 있다는 지적이 있습니다.

따라서, 본 물건의 직접적인 이용에는 영향을 미치지 않을 수 있으나, 지역 전체의 환경적인 측면에서 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 토지 별도등기: 가장 큰 리스크 요인으로, 대지권이 등기된 토지에 별도의 등기가 존재한다는 점은 추가적인 권리 관계나 부담이 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래에 있어 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

* 지하층 위치: 근린상가로서 지하 1층에 위치하여 가시성이 떨어지고, 유동인구 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 지역 내 혐오시설 분포: 동산동 일원에 혐오시설이 분포하고 있다는 점은 거주 환경이나 상가 운영 시 잠재적인 부정적 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 익산 수도산 코아루이지움 단지 내 상가로, 아파트 및 주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상권 및 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

다만, 지하 1층이라는 점과 지역 내 혐오시설 분포는 고려해야 할 요소입니다.

가장 중요한 잠재적 리스크는 '대지권 토지 별도등기' 존재로, 이에 대한 정확한 파악과 인수가 필요합니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 권리 분석을 철저히 하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 단지 내 상가: 익산 수도산 코아루이지움은 비교적 신축 단지(2019년 입주)로, 단지 내 상가의 고정 수요를 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가 92,000,000원은 시세 대비 잠재적인 시세 차익을 노릴 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. (단, 별도등기 및 제반 비용 고려 필요)

* 익산시 중심지 접근성: 동산동 일대는 익산시 중심지와 가까워 접근성이 좋은 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 92,000,000원입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

그러나 '대지권 토지 별도등기'라는 중대한 위험 요소가 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 조사를 선행해야 합니다.

리스크를 충분히 감수한 후, 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례, 그리고 예상되는 권리 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

위험 부담을 감안하여, 감정가의 70%~85% 수준인 64,400,000원 ~ 78,200,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.