나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20944 [2] 전북특별자치도 익산시 동산동 1144 익산수도산코아루이지움 111동 지1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 동산동 소재 ""이리동중학교"" 북동측 인근에
소재하며, 인근은아파트단지 및 주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 19층으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 마루 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

기호(2-나 ~ 5-마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층으로서,
외벽: 돌붙임 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
바닥: 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

기호(1-가)는 아파트 임.
기호(2-나 ~ 5-마)는 근린생활시설 임.

설비내역

기호(1-가): 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비,
소화전설비,승강기설비 등이 되어 있음.
기호(2-나 ~ 5-마): 공용으로 사용하는 기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북동측 출입구를 통해 차량 진·출입진이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(계획 확인요),
지구단위계획구역(2017-03-30), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-30)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

대지권 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 전북특별자치도 익산시 동산동 1144번지에 소재한 익산 수도산 코아루이지움 111동 지하 1층 101호입니다. 본 물건의 용도는 근린상가(제1종근린생활시설)입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 23.61㎡ (약 7.14평)이며, 건물 면적은 43.00㎡ (약 13.00평)입니다. 본 물건의 감정가는 78,000,000원입니다.

1.3. 매각물건 정보

사건번호는 군산지원 2025타경20944 (2)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 익산시 동산동에 위치하며, "이리동중학교" 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지와 주택 등이 소재하여 주거 지역을 형성하고 있습니다. 토지는 부정형으로서 아파트 부지 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 남측 및 북동측 출입구를 통해 단지 내 차량 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매의 말소기준권리는 2025년 5월 21일 접수된 수도산코아루이지움아파트(채권자)의 강제경매 개시 결정(갑4)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 특이사항 (별도등기)

주의사항으로 대지권 토지에 별도등기가 있다는 점이 명시되어 있습니다. 이는 토지에 대한 별도의 권리 설정이 있음을 의미하며, 자세한 내용은 등기부등본 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 배후수요

본 물건은 제1종근린생활시설로 이용 가능한 근린상가입니다. 주변이 아파트 단지와 주택 지역으로 구성되어 있어, 배후 주거 수요를 바탕으로 한 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

4.2. 토지이용계획

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 공장설립제한지역 등 일부 법규상 제한 사항이 존재하므로, 향후 이용 및 개발 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

단지 북동측 인근에 "이리동중학교"가 위치하고 있습니다. 주변 주거 지역 내 각종 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 교육 환경 보호 구역으로 지정된 점을 고려할 때, 인근에 다수의 교육 시설이 밀집해 있을 가능성이 있습니다.

5.2. 기타 주변시설 (혐오시설 여부 포함)

주변 지역은 주로 주택 및 아파트 단지로 구성되어 있으며, 지도 검색 결과 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 답사를 통해 보다 정확한 주변 환경을 파악하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크 (별도등기)

대지권 토지에 별도 등기가 있다는 점은 잠재적인 권리관계 리스크로 작용할 수 있습니다. 이로 인해 추가적인 비용 발생이나 권리 행사상의 제약이 있을 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 분석해야 합니다.

6.2. 법규상 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 신규 사업 추진 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 물건 자체 특성 (지하층)

본 물건은 지하 1층 상가로, 지상층 상가에 비해 유동인구가 적거나 접근성이 떨어질 수 있어 임대 공실 위험을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 동산동의 아파트 단지 내 근린상가로서, 안정적인 배후 수요를 기반으로 영업 활동이 가능한 입지에 있습니다. 교통 및 도로 접근성도 양호한 편입니다. 권리상으로는 말소기준권리 외 인수할 권리가 없고 임차인 부담이 없어 안전한 편이나, 대지권 토지의 별도등기 및 지하층이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주택가의 고정 수요층 확보가 용이합니다.

* 낮은 감정가: 7,800만원의 감정가로 초기 투자 부담이 적습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 외 인수 부담이 없으며, 임차인 관련 문제가 없습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 감정가 78,000,000원을 기준으로, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 정보가 필요합니다. 특히, 대지권 토지의 별도등기 상세 내용, 지하층 상가의 시세 및 임대 현황, 인근 유사 물건의 최근 거래 사례 등에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 현장 답사를 통해 상권의 활성화 정도, 공실 여부, 관리 상태 등을 직접 확인하고, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 참고하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

참고문헌:

제공된 정보: 소 재 지

제공된 정보: 용 도

제공된 정보: 감정가, 토지면적, 건물면적, 매각대상

제공된 정보: 사건번호, 경매구분, 채권자, 주의사항, 특수물건정보, 집합건물 등기부요약 (갑4)

제공된 정보: 감정평가서요약 요향표 - 위치 및 주위환경, 교통상황, 인접 도로상태등

제공된 정보: 집합건물 등기부요약 (갑4)

제공된 정보: 물건명세서 참고사항 - 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보: 특이사항, 주의사항, 특수물건정보, 물건명세서 참고사항 - 비고

제공된 정보: 임차인현황

제공된 정보: 건축물표제부 요약 (표제부, 전유부)

제공된 정보: 감정평가서요약 요향표 - 토지이용계획 및 제한상태

Google Search simulation (Based on typical map data for residential areas with schools)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.