나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54044 [1] 전라남도 완도군 노화읍 동천리 997 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2024.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 노화읍 동천리 소재"천구마을"남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 도서지방이나 땅끝항에서 운항하는 여객선이 소재하나 제반 교통상황은 대체로 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 사다리형으로 인접 도로 대비 저지로 단독주택 건부지입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 지적도 상 맹지이나 인접필지를 통해 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)는 목조 함석지붕 단층 건으로
외 벽 : 회반죽몰탈 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 목재창입니다.

이용상태

기호(2-가)는 단독주택입니다.

설비내역

기호(2-가)는 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "감정평가명세표" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.
본건 지상에 소재하는 제시 외 건물 ㄱ) 기타강구조 함석지붕 단층 창고 17.5㎡가 일반건축물대장상 기재되어 있습니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2) 매각 포함
2.지상 소재 이동식 저온창고, 본건 토지 및 인접 토지 소재 철파이프(감정평가서 : 조적조 함석지붕) 단층 창고, 콘크리트 구조물(수조시설) 매각 제외
3.목록2. 현황 스레이트 지붕이며, 제시외 건물(1-1)은 건축물대장상 등재되어 있음
4.본건 토지는 지적도상 맹지이나 인접필지를 통해 출입 가능함
5.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2024타경54044 (1)

소재지: 전라남도 완도군 노화읍 동천리 997

용도: 단독주택

감정가: 168,340,000원

토지면적: 360.00㎡ (약 108.9평)

건물면적: 39.66㎡ (약 12.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 24.70㎡ (약 7.5평) - 일반건축물대장상 기재된 창고 17.5㎡ 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 완

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 완도군 노화읍 동천리 소재 "천구마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건은 도서지방으로, 땅끝항에서 운항하는 여객선이 있으나 전반적인 교통 상황은 대체로 불편한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 토지(기호 1)는 사다리형으로, 인접 도로 대비 낮은 지대에 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지(기호 1)는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1971-08-05

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: (없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 손 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자(1971-08-05)가 매우 오래되었으며, 해당 임차인의 현황 및 권리에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로, 경제적 부담은 없을 것으로 보이나 대항력의 실질적 의미를 반드시 검토해야 합니다.

* 말소기준권리: 을3, 근저당권, 완도소안수산업협동조합, 2019-12-17 접수. 본건 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 732,339,238원 (토지 및 건물 등기부상 채권 총액)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

해당 지역은 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 농어촌 지역으로, 기본적인 주거 기능 외에 상업 시설이나 편의 시설이 발달하지 않은 것으로 판단됩니다. 주변 환경은 전반적으로 조용한 편이나, 도서 지역이라는 특성상 생활 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주위는 비교적 한적한 단독주택 및 농경지 지역으로 구성되어 있습니다.

* 교통 및 접근성: 도서 지역 특성상 육지와의 접근성이 다소 불편하며, 대중교통 이용이 제한적일 수 있습니다.

* 편의 및 교육시설: 명시된 정보만으로는 주변 편의 및 교육시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지가 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 출입이 가능하여 실제 이용에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 토지 이용 및 건축 시 인접 토지 소유자와의 원만한 협의가 필요합니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계가 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 지상 소재 이동식 저온창고, 철파이프 단층 창고, 콘크리트 구조물(수조시설)은 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 이를 유의해야 합니다.

* 임차인 관련 사항: 대항력 있는 임차인(손 )이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자가 매우 오래되었으며(1971-08-05), 해당 임차인의 법적 지위 및 실제 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이지만, 대항력의 실질적인 의미를 파악하는 것이 중요합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 설정되어 있어, 다른 채무나 담보 물건과의 연관성을 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 도서 지역이라는 지리적 특성과 맹지, 경계 불명확 등의 이슈가 존재하나, 인접 필지를 통한 출입은 가능한 상황입니다. 특히, 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 특이사항으로, 해당 임차인의 권리 관계를 면밀히 조사해야 합니다. 일부 제시 외 물건이 매각에서 제외되는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지리적 요충지 활용 가능성: 섬이라는 특성상 향후 관광 또는 특정 목적을 위한 부동산 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인수 보증금 0원의 임차인: 보증금 부담이 없다는 점은 재정적 부담을 줄여주나, 대항력 확보 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

* 저평가된 토지 가치: 감정가 대비 토지 면적이 넓어, 향후 토지 가치 상승을 통한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 168,340,000원

본건은 주변 시세 정보를 분석할 수 있는 충분한 자료가 제공되지 않았으며, 도서 지역 특성, 맹지, 경계 불명확, 제외 물건, 그리고 특이 임차인 현황 등의 위험 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 임차인의 대항력 문제에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

따라서, 위와 같은 제반 사항을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 신중하게 고려해 볼 것을 권장합니다. 정확한 시세 분석 및 이에 따른 최적 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문 및 임차인, 인접 토지 소유자와의 면담, 그리고 관련 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.