나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5962 [2] 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 128-11 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 기장읍행정복지센터 북서측 인근에
위치하며 주위는 기존주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설등으로 형성되어 있음.
(이하는 아파트건물이 실존하고 있다는 가정하에 적시한 사항임)

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는등 제반교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 4층 407, 408호로서,
외벽: 몰탈위페인트등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조인 것으로 추측됨.

이용상태

아파트로 이용중이었으나 현재 철거한 상태임(별첨 사진용지 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방설비등이 되어 있었던 것으로 추측됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 북하향 완경사지대에 위치한 가장형에 유사한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선 및 동측으로도 폭 약7~8미터 내외의 도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

공부상 아파트가 소재하나 현황은 대부분 철거공사 후 나대지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·본건의 구조, 면적, 이용상황등은 귀 제시서류 및 공부와 인근 유사물건의 평가전례,
당사무소의 개략적인 측정 및 인터넷 항공사진, 조합측에 대한 탐문조사등을 기준
으로 하였음.

물건 비고

대지만 매각함(건물은 감정 당시 이미 철거되었음). 해당 토지는 대라주공아파트 소규모재건축정비사업조합에 구역 내 부동산으로서 사업시행인가 됨(소규모정비사업은 관리처분계획인가 단계가 별도로 없으며, 사업시행계획안가시 관리처분계획 사항이 포함됨). 해당 물건 소유자는 84B 평형(공급면적 111,4679㎡) 분양신청 및 배정(동호수 미배정) 되었으며, 부담금은 357,065,385원임. 기타 조합원 자격승계취득 가능 여부 등의 사항은 조합에 문의하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2024타경5962 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 기장군 기장읍 대라리 128-11

1.3. 물건종별

아파트 (단, 건물은 감정 당시 철거되어 나대지 상태임)

1.4. 감정가

144,870,000원

1.5. 면적

토지 면적: 8,079.40㎡ (약 2,444.49평)

토지 지분 면적: 52.516099999999994㎡ (약 15.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡ (철거됨)

건물 지분 면적: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 지분 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

국OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복사건, 재건축 구역, 지분 매각, 유동화 물건

1.10. 주의사항

대지만 매각함 (건물은 감정 당시 이미 철거되었음).

해당 토지는 대라주공아파트 소규모 재건축 정비사업 조합 구역 내 부동산으로서 사업 시행 인가가 완료된 상태임.

본건 물건 소유자는 84B 평형 (공급 면적 111.4679㎡, 약 33.74평)에 대해 분양 신청 및 배정(동호수 미배정)되었으며, 부담금은 357,065,385원임.

기타 조합원 자격 승계 취득 가능 여부 등 상세 사항은 조합에 문의 필요.

1.11. 특수 물건 정보

중복사건, 재건축 구역, 지분 매각, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 기장읍 행정복지센터 북서측 인근에 위치함.

주위는 기존 주택, 소규모 공동 주택, 근린 생활 시설 등으로 형성되어 있으며, 대체로 주거 및 상업 혼합 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 판단됨.

대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 현황

전반적으로 북하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지임.

서측으로 왕복 4차선, 동측으로 약 7~8미터 내외의 도로가 소재하여 토지 이용 및 접근성이 양호함.

2.4. 주변 시설

본건 인근에 기장읍 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리함.

주변에는 주거 시설 및 소규모 상가들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

대규모 편의 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 현재로서는 파악하기 어려우나, 일반적으로 주거 지역 인근에서는 혐오 시설이 적은 편임.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상으로는 권리 소멸 여부에 대한 명확한 내용이 제시되어 있지 않으나, 일반적인 부동산 임의 경매의 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸됨.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로, 권리 신고 내역 및 현황 조사를 통해 상세 확인이 필요함. (명세서상 "지상권개요" 비고란에 "비고: 대지만 매각함"으로만 표기되어 있음)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

기장읍 대라리 일대는 도심 접근성과 해안 지역의 자연 환경을 동시에 갖춘 지역으로, 최근 개발이 진행되고 있는 곳임.

본건이 속한 재건축 구역 지정은 지역의 노후된 주거 환경을 개선하고 가치를 상승시킬 잠재력을 보여줌.

4.2. 사업 진행 현황

본건 토지는 대라주공아파트 소규모 재건축 정비사업 구역 내에 포함되어 있으며, 사업 시행 인가가 완료된 상태임.

이는 재건축 사업이 계획대로 진행될 가능성이 높음을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

건물은 철거되었으나, 재건축 사업 진행 시 신축 아파트 입주가 가능할 것으로 예상됨.

주변에 행정복지센터, 소규모 상가 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능함.

인근에 학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 사업 리스크

재건축 사업은 인허가 지연, 사업비 상승, 조합 내부 갈등 등 다양한 변수로 인해 계획대로 진행되지 않거나 기간이 길어질 수 있음.

사업 진행 현황 및 조합의 안정성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 부담금 부담

해당 물건 소유자는 84B 평형에 대해 분양 신청하였으며, 357,065,385원의 부담금이 발생함.

이는 향후 조합원으로서 부담해야 할 금액이며, 입찰 시 해당 금액을 고려해야 함.

정확한 부담금 정산 및 추가 발생 가능성에 대해 조합에 반드시 문의해야 함.

6.3. 지분 매각의 특수성

본건은 토지 지분 매각으로, 토지 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됨.

이는 향후 토지 이용 및 재건축 사업 진행 과정에서 다른 지분 소유자들과의 협의가 필요할 수 있음을 의미함.

소규모 재건축 사업은 관리처분계획 인가 단계가 별도로 없으며 사업 시행 계획 안에 관리처분계획 사항이 포함되므로, 조합과의 긴밀한 소통이 중요함.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군에 위치한 재건축 구역 내 토지 지분 매각 물건임.

건물은 철거되었으나, 사업 시행 인가가 완료된 소규모 재건축 사업 구역 내 토지로서 향후 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있음.

단, 상당한 금액의 재건축 부담금이 발생하며, 지분 매각의 특성상 사업 진행 과정에서 조합과의 긴밀한 협조 및 타 지분 소유자와의 관계 설정이 중요함.

재건축 사업의 불확실성과 부담금, 지분 관련 리스크를 충분히 인지하고 투자해야 하는 물건임.

8. 투자 포인트

8.1. 재건축 사업 잠재력

사업 시행 인가가 완료된 재건축 구역 내 토지로서, 사업이 정상적으로 추진될 경우 향후 신축 아파트 입주 또는 사업권 확보를 통해 시세 차익을 기대할 수 있음.

8.2. 개발 예정 지역

기장군 일대의 개발 계획과 맞물려 지역 가치 상승의 수혜를 볼 수 있는 지역임.

8.3. 입지 조건

기장읍 행정복지센터 인근으로 행정 편의성이 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이며, 재건축 사업 진행 상황, 소유자의 부담금, 향후 사업 변동성 등 다양한 변수를 고려해야 하므로 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 어려움.

입찰가는 감정가 144,870,000원을 기준으로 하되, 재건축 사업의 진행 가능성, 부담금, 조합원 자격 승계 가능 여부, 유사 재건축 구역의 시세 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 결정해야 함.

특히, 소유자가 부담해야 할 357,065,385원의 부담금과 향후 추가 발생할 수 있는 비용을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현지 답사 및 조합 관계자와의 상담이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.