나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6767 [9] 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 송정리 소재 "삼동보건진료소"남측 인근에 위치(기호1, 2), 철마면 임기리 소재 "아시안교회"남동측 인근에 위치(기호3-4,6-10)하며, 주위는 농경지, 농가주택, 소규모공장,임야 등으로 형성(기호1-2), 임야,농경지 등으로 형성(기호3-4,6-10)된 지역임.

교통상황

기호1-2:인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호 3-4,6-10:다소 원거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

-기호1-2: 부정형토지로, "전"으로 이용중임.
-기호3: 사다리형토지로, 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
-기호4:사다리형토지로 "단독주택"부지로 이용중임.
-기호6:부정형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호7:사다리형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호8-9:부정형토지로, 현황"도로"로 이용중임.
-기호10:사다리형토지로, "자연림"으로 이용중임.

인접 도로상태

-기호1:서측으로 왕복2차선 도로에 접함.
-기호2: 인접지(338번지)를 통하여 진출입이 가능함.
-기호3: 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.
-기호4,6-7 : 기호3을 통하여 진출입이 가능함.
-기호8-9:폭 약 6미터내외의 도로와 연결됨.
-기호10:북측으로 폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호2:자연녹지지역, 제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,도로(2014.06.25)(저촉),주차장(2014.06.25)(저촉),가축사육제한구역, 개발제한구역, 환경정비구역,상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호3,6,8,9:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역.
기호4:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,환경정비구역,상수원보호구역.
기호7:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,상수원보호구역.
기호10:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역,해당 지번 중 705제곱미터 전원개발사업구역<전원개발촉진법> ,<국가지리정보 보완관리규정>제10조 제11조에 의거 전력,통신,가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

- 기호(2) 지상에 소유자미상의 제시외수목 (ㄷ, 소나무)이 집단적으로 식재되어 있는 바, 감정평가명세표 상에 별도 평가하여 부기하였으며, 수량은 정확한 파악이 곤란하여 식재되어있는 부분의 면적 등을 고려하여 개략적으로 산정하여 적용하였으니, 경매 진행 및 응찰시 소유관계 및 경매대상 포함여부, 수목의 제반 상황을 재확인하여 진행하시기 바람.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상에 제시외건물(기호(2):ㄱ-ㄴ, 기호(3):ㄹ, 기호(6):ㅈ)이 소재하나, 구조, 이용상황, 규모 및 철거의 용이성 등을 고려시 본건 토지의 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되는 바, 제시외건물에 구애됨이 없이 토지만을 각각 정상평가하였음.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상(기호1, 3, 6)에 식재된 수목은 경제적가치가 미미하다고 판단되어 본건 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

- 기호 3: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
- 기호 6: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 7: 공부상 지목은 "도로"이나 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 8-9: 공부상 지목은 "임야"이나 현황"도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 5]
철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지상1층/지층 건물로서
외 벽 : 타일붙임 등,
창 호 : 샷시창 등.

이용상태

단독주택으로 이용중인 것으로 판단됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
별첨‘지적도’참조.

2) 감정평가에 미치는 영향
제시외건물 ㅁ-ㅇ은 기호(5) 건물의 "종물 내지 부합물"로 판단되어 외부관찰 및 평가전례 등을 참고하여 개략적인 실측면적에 의거하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 재확인하여 진행하시기 바람.
(별첨 "지적도 및 사진용지" 참조.)

공부와의 차이

- 기호(5) 건물 지층의 공부상 용도는 "광"이나, 현황은 "주택"으로 이용되고 있으며, 지반 고저차에 의해 지상에서 바로 출입이 가능한바, 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 (기호 11-17)은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 "해운대역"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(해운대역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제9층 제901호 외 6개호로서,
외벽:석재붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 북서측으로 해운대로와 접하며, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대표지번(639-3번지): 일반상업지역, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역 (최초 2002.06.19), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 150m, 최고높이 180m),온천지구 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 부산동부지원 2024타경6767 (9)

- 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 13층1301호

- 용도: 오피스텔

- 감정가: 342,000,000원 (전체 경매 물건 기준 추정)

- 건물면적: 56.55㎡ (약 17.10평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 본 보고서는 오피스텔 유닛 중심으로 분석)

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 부OOO

- 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

- 위치: 부산광역시 해운대구 우동 소재, 지하철 2호선 "해운대역" 남서측 인근

- 주위 환경: 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역

1.1. 1. 주변 환경

해운대역 인근의 역세권 입지로, 다양한 상업 및 편의시설 접근성이 용이합니다.

1.1. 2. 교통 접근성

지하철 2호선 해운대역이 인근에 소재하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.2. 권리분석

- 임차인 현황:

* 신채림: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-04, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

*금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건은 금액이 0원으로 기재됨)*

*임차인은 대항력이 없어 낙찰 시 소멸될 것으로 보입니다. 단, 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.*

- 등기부 현황:

*등기부 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 임의경매 개시 결정으로 인해 말소될 예정입니다. (말소기준권리: 부산은행 근저당, 2022-07-20 접수)*

*등기부채권 총액: 6,600,232,940원*

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요:' 외 별도 기재 없음. (일반적으로 낙찰로 소멸)

1.3. 상권분석

- 해당 오피스텔은 해운대역 인근의 활발한 상업 및 업무 지역에 위치합니다.

- 최근 매매 정보 분석:

*최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(해피투모로우마린)의 56.5488㎡ 면적 오피스텔이 2026년 1월 16일에 26,200만원에 거래되었습니다. (참고: JSON상 층수는 15층으로 표기되어 본건(13층)과 차이가 있으나, 면적 및 건물명이 동일하여 시세 참고자료로 활용합니다.)*

1.4. 생활정보

- 건물 정보:

*건축물대장상 해피투모로우마린은 2020년 사용승인된 철골철근콘크리트조 건물로, 총 20층 규모이며 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. (본건 전유부 JSON은 301호, 3층으로 표기되어 있어 실제 1301호와 상이할 수 있으나, 건물 자체의 연식, 구조, 용도 등은 유사할 것으로 판단됩니다.)*

- 주변 편의시설: 해운대역 인근 상업지역으로 다양한 쇼핑, 외식, 금융 등 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 중복사건 및 공동담보: 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 관련 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

- 높은 총 채무액: 총 등기부채권액이 약 66억원에 달하여 채권자들의 강한 경매 의지가 반영된 것으로 보입니다.

- 토지 이용계획 및 제한상태: 감정평가서 상 토지 관련 부분에서 자연녹지지역, 개발제한구역, 상수원보호구역 등 다양한 토지 이용 제한이 언급되었습니다. (해당 토지가 본건 오피스텔과 직접 관련이 있는지 여부 확인 필요)

- 혐오시설 유무: 주변 1km 내 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

- 본 건은 부산 해운대구 우동, 해운대역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔입니다.

- 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이하며, 건물 연식 및 입지 면에서 장점을 가집니다.

- 다만, 중복사건, 공동담보, 높은 총 채무액 등 복잡한 권리 관계 및 경매 특이사항이 존재하므로, 철저한 권리분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

- 해운대역 역세권의 우수한 입지조건.

- 2020년 준공으로 비교적 신축인 오피스텔 건물.

- 유사 면적의 최근 실거래가 존재하여 시세 예측 용이.

- 주거 및 투자용으로 수요가 꾸준한 오피스텔.

1.8. 예상 입찰가

- 분석 결과, 본 건과 동일한 면적(56.5488㎡)의 오피스텔이 2026년 1월 26,200만원에 거래된 사례가 있습니다.

- 감정가(342,000,000원)는 전체 경매 물건(토지 포함 가능성)에 대한 금액으로 판단되며, 오피스텔 유닛 자체의 시장 가치는 최근 실거래가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

- 인수할 보증금이 없으며, 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 긍정적입니다.

- 중복사건, 공동담보 등의 복잡성은 입찰 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

- 위 요소를 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 참고하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

- 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

- *이는 시세 분석에 기반한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리분석 최종 확인, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.