나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6767 [10] 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 송정리 소재 "삼동보건진료소"남측 인근에 위치(기호1, 2), 철마면 임기리 소재 "아시안교회"남동측 인근에 위치(기호3-4,6-10)하며, 주위는 농경지, 농가주택, 소규모공장,임야 등으로 형성(기호1-2), 임야,농경지 등으로 형성(기호3-4,6-10)된 지역임.

교통상황

기호1-2:인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호 3-4,6-10:다소 원거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

-기호1-2: 부정형토지로, "전"으로 이용중임.
-기호3: 사다리형토지로, 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
-기호4:사다리형토지로 "단독주택"부지로 이용중임.
-기호6:부정형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호7:사다리형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호8-9:부정형토지로, 현황"도로"로 이용중임.
-기호10:사다리형토지로, "자연림"으로 이용중임.

인접 도로상태

-기호1:서측으로 왕복2차선 도로에 접함.
-기호2: 인접지(338번지)를 통하여 진출입이 가능함.
-기호3: 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.
-기호4,6-7 : 기호3을 통하여 진출입이 가능함.
-기호8-9:폭 약 6미터내외의 도로와 연결됨.
-기호10:북측으로 폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호2:자연녹지지역, 제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,도로(2014.06.25)(저촉),주차장(2014.06.25)(저촉),가축사육제한구역, 개발제한구역, 환경정비구역,상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호3,6,8,9:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역.
기호4:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,환경정비구역,상수원보호구역.
기호7:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,상수원보호구역.
기호10:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역,해당 지번 중 705제곱미터 전원개발사업구역<전원개발촉진법> ,<국가지리정보 보완관리규정>제10조 제11조에 의거 전력,통신,가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

- 기호(2) 지상에 소유자미상의 제시외수목 (ㄷ, 소나무)이 집단적으로 식재되어 있는 바, 감정평가명세표 상에 별도 평가하여 부기하였으며, 수량은 정확한 파악이 곤란하여 식재되어있는 부분의 면적 등을 고려하여 개략적으로 산정하여 적용하였으니, 경매 진행 및 응찰시 소유관계 및 경매대상 포함여부, 수목의 제반 상황을 재확인하여 진행하시기 바람.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상에 제시외건물(기호(2):ㄱ-ㄴ, 기호(3):ㄹ, 기호(6):ㅈ)이 소재하나, 구조, 이용상황, 규모 및 철거의 용이성 등을 고려시 본건 토지의 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되는 바, 제시외건물에 구애됨이 없이 토지만을 각각 정상평가하였음.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상(기호1, 3, 6)에 식재된 수목은 경제적가치가 미미하다고 판단되어 본건 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

- 기호 3: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
- 기호 6: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 7: 공부상 지목은 "도로"이나 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 8-9: 공부상 지목은 "임야"이나 현황"도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 5]
철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지상1층/지층 건물로서
외 벽 : 타일붙임 등,
창 호 : 샷시창 등.

이용상태

단독주택으로 이용중인 것으로 판단됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
별첨‘지적도’참조.

2) 감정평가에 미치는 영향
제시외건물 ㅁ-ㅇ은 기호(5) 건물의 "종물 내지 부합물"로 판단되어 외부관찰 및 평가전례 등을 참고하여 개략적인 실측면적에 의거하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 재확인하여 진행하시기 바람.
(별첨 "지적도 및 사진용지" 참조.)

공부와의 차이

- 기호(5) 건물 지층의 공부상 용도는 "광"이나, 현황은 "주택"으로 이용되고 있으며, 지반 고저차에 의해 지상에서 바로 출입이 가능한바, 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 (기호 11-17)은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 "해운대역"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(해운대역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제9층 제901호 외 6개호로서,
외벽:석재붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 북서측으로 해운대로와 접하며, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대표지번(639-3번지): 일반상업지역, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역 (최초 2002.06.19), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 150m, 최고높이 180m),온천지구 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6767 (10)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 13층1302호

건물용도: 오피스텔

감정가: 342,000,000원

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

건물면적: 56.55㎡ (약 17.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (본건 경매개시결정 채권자는 부산은행입니다.)

특이사항: 중복사건, 공동담보

건축연도: 2020년

2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 우동에 위치하며, 지하철 2호선 해운대역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로는 해운대로, 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 교통 및 접근성이 우수한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 다수의 채권 및 압류, 가압류가 등기되어 있었으나, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

말소기준권리인 부산은행의 근저당(을1, 2,200,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 소멸 대상입니다.

현황 경매개시결정(갑9)은 부산은행의 임의경매로 진행되고 있습니다.

등기부채권 총액은 기재된 금액 기준으로 약 6,600,232,940원입니다.

임차인현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 해운대구 우동 지역은 부산의 주요 상업 및 주거 중심지 중 하나입니다. 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 편의시설이 발달해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 해운대역을 중심으로 한 역세권의 이점을 누리고 있어 임대 수익 창출에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

해운대역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 다양한 상업시설, 병원, 은행, 공원 등이 잘 갖춰져 있어 주거 생활 및 업무 활동에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 해운대 해수욕장 등 레저 및 문화 시설 접근성도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정평가서 요약 중 토지 및 건물에 대한 내용은 소재지가 해운대구 우동 639-3과 상이한 것으로 보이며, 이는 본건과는 별개의 물건에 대한 내용으로 판단됩니다. 본 보고서는 제공된 구분건물 감정평가 요항표상의 오피스텔 정보를 중심으로 작성되었습니다.

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있으나 매각으로 인한 권리 소멸 및 인수 사항을 정확히 확인해야 합니다.

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인으로 인한 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 해운대역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지적 장점과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 상태도 양호할 것으로 예상되며, 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역에 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 응찰 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

* 해운대 핵심 상권에 위치한 역세권 오피스텔

* 비교적 신축(2020년 준공) 건물로 상품성 우수

* 풍부한 배후 수요와 높은 임대 수익률 기대

* 인수 보증금 없는 권리 관계로 명도 용이성 예상

9. 예상입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(56.5488㎡)의 15층 오피스텔이 2026년 1월 26,200만원에 거래되었습니다. 본건 감정가는 34,200만원으로, 최근 실거래가와는 차이가 있습니다. 13층이라는 위치를 감안할 때, 최근 실거래가 수준에서 소폭 상승한 가격대를 고려해볼 수 있습니다. 이에 따라 28,500만원 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 현 시세 및 경매 시장 상황에 따라 변동될 수 있는 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.