나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6767 [8] 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 12층1207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 송정리 소재 "삼동보건진료소"남측 인근에 위치(기호1, 2), 철마면 임기리 소재 "아시안교회"남동측 인근에 위치(기호3-4,6-10)하며, 주위는 농경지, 농가주택, 소규모공장,임야 등으로 형성(기호1-2), 임야,농경지 등으로 형성(기호3-4,6-10)된 지역임.

교통상황

기호1-2:인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호 3-4,6-10:다소 원거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

-기호1-2: 부정형토지로, "전"으로 이용중임.
-기호3: 사다리형토지로, 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
-기호4:사다리형토지로 "단독주택"부지로 이용중임.
-기호6:부정형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호7:사다리형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호8-9:부정형토지로, 현황"도로"로 이용중임.
-기호10:사다리형토지로, "자연림"으로 이용중임.

인접 도로상태

-기호1:서측으로 왕복2차선 도로에 접함.
-기호2: 인접지(338번지)를 통하여 진출입이 가능함.
-기호3: 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.
-기호4,6-7 : 기호3을 통하여 진출입이 가능함.
-기호8-9:폭 약 6미터내외의 도로와 연결됨.
-기호10:북측으로 폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호2:자연녹지지역, 제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,도로(2014.06.25)(저촉),주차장(2014.06.25)(저촉),가축사육제한구역, 개발제한구역, 환경정비구역,상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호3,6,8,9:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역.
기호4:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,환경정비구역,상수원보호구역.
기호7:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,상수원보호구역.
기호10:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역,해당 지번 중 705제곱미터 전원개발사업구역<전원개발촉진법> ,<국가지리정보 보완관리규정>제10조 제11조에 의거 전력,통신,가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

- 기호(2) 지상에 소유자미상의 제시외수목 (ㄷ, 소나무)이 집단적으로 식재되어 있는 바, 감정평가명세표 상에 별도 평가하여 부기하였으며, 수량은 정확한 파악이 곤란하여 식재되어있는 부분의 면적 등을 고려하여 개략적으로 산정하여 적용하였으니, 경매 진행 및 응찰시 소유관계 및 경매대상 포함여부, 수목의 제반 상황을 재확인하여 진행하시기 바람.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상에 제시외건물(기호(2):ㄱ-ㄴ, 기호(3):ㄹ, 기호(6):ㅈ)이 소재하나, 구조, 이용상황, 규모 및 철거의 용이성 등을 고려시 본건 토지의 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되는 바, 제시외건물에 구애됨이 없이 토지만을 각각 정상평가하였음.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상(기호1, 3, 6)에 식재된 수목은 경제적가치가 미미하다고 판단되어 본건 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

- 기호 3: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
- 기호 6: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 7: 공부상 지목은 "도로"이나 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 8-9: 공부상 지목은 "임야"이나 현황"도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 5]
철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지상1층/지층 건물로서
외 벽 : 타일붙임 등,
창 호 : 샷시창 등.

이용상태

단독주택으로 이용중인 것으로 판단됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
별첨‘지적도’참조.

2) 감정평가에 미치는 영향
제시외건물 ㅁ-ㅇ은 기호(5) 건물의 "종물 내지 부합물"로 판단되어 외부관찰 및 평가전례 등을 참고하여 개략적인 실측면적에 의거하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 재확인하여 진행하시기 바람.
(별첨 "지적도 및 사진용지" 참조.)

공부와의 차이

- 기호(5) 건물 지층의 공부상 용도는 "광"이나, 현황은 "주택"으로 이용되고 있으며, 지반 고저차에 의해 지상에서 바로 출입이 가능한바, 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 (기호 11-17)은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 "해운대역"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(해운대역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제9층 제901호 외 6개호로서,
외벽:석재붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 북서측으로 해운대로와 접하며, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대표지번(639-3번지): 일반상업지역, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역 (최초 2002.06.19), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 150m, 최고높이 180m),온천지구 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경6767 (8)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 639-3, 해피투모로우마린 12층1207호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 342,000,000원

* 토지면적: 7.79㎡

* 토지지분: 7.7911㎡

* 건물면적: 56.55㎡ (약 17.1평)

* 건물지분: 56.5488㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철 2호선 "해운대역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

1.1. 2.교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(해운대역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 해운대로와 남동측 폭 약 8미터 내외 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부상 권리관계

말소기준권리는 2022년 7월 20일자 부산은행 근저당(을4)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 3번 전세권설정등기(2021.09.27.)와 을구 6번 주택임차권등기(2025.09.09.)는 매수인에게 인수됩니다.

총 채권액은 3,840,232,940원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 남국현

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-17

* 확정일자: 2021-09-02

* 대항력: 있음

* 특이사항: 을구 3번 전세권설정 및 을구 6번 주택임차권 등기가 매수인에게 인수되므로, 임차인 남국현에게 보증금 270,000,000원을 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.건물 정보

해피투모로우마린은 2020년에 준공된 철골철근콘크리트조의 오피스텔로, 총 20층 규모에 139세대가 거주하고 있습니다. 본건은 12층에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다.

1.3. 2.지역 특성

해운대역 역세권에 위치하며, 주변에 아파트, 오피스텔, 상업시설이 밀집한 활발한 상권입니다. 지속적인 임대 및 매매 수요가 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 카페 등)이 있어 생활이 편리합니다.

1.4. 2.교통시설

* 부산 지하철 2호선 해운대역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 해운대로 등 주요 도로에 인접하여 차량을 이용한 접근성이 우수합니다.

1.4. 3.기타

* 주변 지역은 도시 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 상업 활동이 활발합니다.

* 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 상세한 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리관계 리스크

* 대항력 있는 임차인 남국현의 보증금 270,000,000원이 낙찰자에게 인수됩니다.

* 전세권 및 임차권 등기가 인수되므로, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 부담이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2.중복사건 및 기타 리스크

* 중복사건으로 등록되어 있어, 타 경매 사건과의 연계 및 진행 상황을 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

* 공동담보 물건이 존재하므로, 타 담보 물건의 처리 결과가 본건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 핵심 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 하지만, 270,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금과 전세권/임차권 등기가 인수되는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 또한, 중복 사건 및 공동 담보 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대역 역세권, 해운대로 인접한 중심 상업지구.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1.시세 분석

* 건물 면적: 전용면적 56.55㎡ (약 17.1평)

* 최근 실거래가: 26,200,000원 (2026년 1월, 15층)

* 감정가: 34,200,000원

* 인수 보증금 (임차인 남국현): 270,000,000원

최근 실거래가(26,200만원)와 비교했을 때 본건의 감정가(34,200만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 27,000만원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 총 실질 취득 비용은 '입찰가 + 27,000만원'이 됩니다.

1.8. 2.예상 입찰가 산정

최근 실거래가(26,200만원)를 기준으로 총 지출액을 결정한다고 가정할 때, 인수 보증금(27,000만원)이 더 높기 때문에, 최근 실거래가 수준으로는 투자가 어렵습니다. 따라서, 시장 상황 및 잠재적 수익률을 고려하여 총 지출액을 재산정해야 합니다.

안정적인 투자 수익을 확보하고 리스크를 관리하기 위해, 총 지출액을 약 40,000만원 ~ 45,000만원 범위로 설정하는 것을 제안합니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다.

* 목표 총 지출액 40,000만원 가정 시:

예상 입찰가 = 40,000만원 - 27,000만원 = 13,000만원

* 목표 총 지출액 45,000만원 가정 시:

예상 입찰가 = 45,000만원 - 27,000만원 = 18,000만원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 13,000만원 ~ 18,000만원 범위로 제안합니다.

입찰 시에는 인수되는 보증금 27,000만원을 포함한 총 지출액(최소 40,000만원 이상)을 염두에 두고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.