나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6767 [7] 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 송정리 소재 "삼동보건진료소"남측 인근에 위치(기호1, 2), 철마면 임기리 소재 "아시안교회"남동측 인근에 위치(기호3-4,6-10)하며, 주위는 농경지, 농가주택, 소규모공장,임야 등으로 형성(기호1-2), 임야,농경지 등으로 형성(기호3-4,6-10)된 지역임.

교통상황

기호1-2:인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호 3-4,6-10:다소 원거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

-기호1-2: 부정형토지로, "전"으로 이용중임.
-기호3: 사다리형토지로, 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
-기호4:사다리형토지로 "단독주택"부지로 이용중임.
-기호6:부정형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호7:사다리형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호8-9:부정형토지로, 현황"도로"로 이용중임.
-기호10:사다리형토지로, "자연림"으로 이용중임.

인접 도로상태

-기호1:서측으로 왕복2차선 도로에 접함.
-기호2: 인접지(338번지)를 통하여 진출입이 가능함.
-기호3: 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.
-기호4,6-7 : 기호3을 통하여 진출입이 가능함.
-기호8-9:폭 약 6미터내외의 도로와 연결됨.
-기호10:북측으로 폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호2:자연녹지지역, 제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,도로(2014.06.25)(저촉),주차장(2014.06.25)(저촉),가축사육제한구역, 개발제한구역, 환경정비구역,상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호3,6,8,9:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역.
기호4:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,환경정비구역,상수원보호구역.
기호7:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,상수원보호구역.
기호10:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역,해당 지번 중 705제곱미터 전원개발사업구역<전원개발촉진법> ,<국가지리정보 보완관리규정>제10조 제11조에 의거 전력,통신,가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

- 기호(2) 지상에 소유자미상의 제시외수목 (ㄷ, 소나무)이 집단적으로 식재되어 있는 바, 감정평가명세표 상에 별도 평가하여 부기하였으며, 수량은 정확한 파악이 곤란하여 식재되어있는 부분의 면적 등을 고려하여 개략적으로 산정하여 적용하였으니, 경매 진행 및 응찰시 소유관계 및 경매대상 포함여부, 수목의 제반 상황을 재확인하여 진행하시기 바람.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상에 제시외건물(기호(2):ㄱ-ㄴ, 기호(3):ㄹ, 기호(6):ㅈ)이 소재하나, 구조, 이용상황, 규모 및 철거의 용이성 등을 고려시 본건 토지의 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되는 바, 제시외건물에 구애됨이 없이 토지만을 각각 정상평가하였음.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상(기호1, 3, 6)에 식재된 수목은 경제적가치가 미미하다고 판단되어 본건 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

- 기호 3: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
- 기호 6: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 7: 공부상 지목은 "도로"이나 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 8-9: 공부상 지목은 "임야"이나 현황"도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 5]
철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지상1층/지층 건물로서
외 벽 : 타일붙임 등,
창 호 : 샷시창 등.

이용상태

단독주택으로 이용중인 것으로 판단됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
별첨‘지적도’참조.

2) 감정평가에 미치는 영향
제시외건물 ㅁ-ㅇ은 기호(5) 건물의 "종물 내지 부합물"로 판단되어 외부관찰 및 평가전례 등을 참고하여 개략적인 실측면적에 의거하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 재확인하여 진행하시기 바람.
(별첨 "지적도 및 사진용지" 참조.)

공부와의 차이

- 기호(5) 건물 지층의 공부상 용도는 "광"이나, 현황은 "주택"으로 이용되고 있으며, 지반 고저차에 의해 지상에서 바로 출입이 가능한바, 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 (기호 11-17)은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 "해운대역"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(해운대역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제9층 제901호 외 6개호로서,
외벽:석재붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 북서측으로 해운대로와 접하며, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대표지번(639-3번지): 일반상업지역, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역 (최초 2002.06.19), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 150m, 최고높이 180m),온천지구 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경6767 (7)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 639-3, 해피투모로우마린 12층1205호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 360,000,000원

토지 면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

건물 면적: 56.55㎡ (약 17.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (부산은행으로 추정)

건축년도: 2020년

건물 규모: 지하 4층, 지상 20층, 총 139실

1.2. 입지조건

* 최고의 입지: 부산 지하철 2호선 해운대역 남서측 인근에 위치하여 교통 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집한 활력 넘치는 상업 및 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장과 해운대역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 건물은 해운대로와 직접 접하고 있으며, 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 온천지구에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 20일 부산은행 근저당권 (2,200,000,000원)입니다.

* 권리 소멸: 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 6,600,232,940원으로, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있었으나 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 권리자: 권지원

* 보증금: 20,000,000원

* 월세: 900,000원

* 전입일자: 2024년 4월 11일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 권리 분석 요약:

* 임차인 권지원은 대항력이 없으므로, 본 경매 절차로 인해 임차권은 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 사례: 2026년 1월, 동일 건물(해피투모로우마린) 15층 (전용면적 56.5488㎡)이 262,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건(12층)과 유사한 조건의 거래 사례로 참고 가치가 높습니다.

* 주변 상권: 해운대역 상업지구에 위치하여 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구 및 소비력이 풍부한 지역입니다. 이는 임대수익률 측면에서도 긍정적인 요소입니다.

* 시세 분석: 감정가(360,000,000원) 대비 최근 실거래가(262,000,000원)가 약 27% 낮게 형성되어 있습니다. 이는 시세 차익 또는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 학원가가 밀집해 있어 교육 환경도 우수합니다.

* 문화/여가시설: 해운대 해수욕장, 동백섬, 영화의전당 등과 인접하여 문화 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인 권지원(보증금 20,000,000원)이 거주 중입니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 지연 또는 협의에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가와 시세 간 괴리: 감정가가 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 부동산 시장 변동성: 금리 변동, 경기 상황 등에 따라 부동산 가치가 변동할 수 있으므로, 투자 결정 시 시장 전망을 충분히 고려해야 합니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 사건 내역에 '중복사건, 공동담보' 기재는 채권 관계가 복잡했음을 시사합니다. 비록 모든 권리가 말소될 예정이나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 상권에 위치한 역세권 오피스텔로서, 뛰어난 입지와 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 소형 면적으로 1~2인 가구 실수요자나 투자자 모두에게 매력적입니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다. 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이를 고려하여 신중한 투자 판단이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 해운대역 초역세권, 풍부한 배후 수요 및 유동인구.

* 생활 편의성: 다양한 편의시설, 문화, 여가 시설 접근 용이.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 관리 상태 양호 및 낮은 유지보수 비용 기대.

* 실거래가 기반 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 최근 실거래가로 인한 시세 차익 기대 가능.

* 향후 가치 상승 잠재력: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 온천지구 지정 등 개발 호재 고려.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 360,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 1월, 15층): 262,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 최근 실거래가(262,000,000원)를 기준으로 투자 가치를 평가하는 것이 합리적입니다. 감정가와 시세 간 괴리가 크고, 명도 관련 협의 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 300,000,000원 (2억 7천만원 ~ 3억원)

이는 시장 상황, 현장 조사 결과, 응찰자의 성향 등에 따라 달라질 수 있는 참고용 예상 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.