나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6767 [6] 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 송정리 소재 "삼동보건진료소"남측 인근에 위치(기호1, 2), 철마면 임기리 소재 "아시안교회"남동측 인근에 위치(기호3-4,6-10)하며, 주위는 농경지, 농가주택, 소규모공장,임야 등으로 형성(기호1-2), 임야,농경지 등으로 형성(기호3-4,6-10)된 지역임.

교통상황

기호1-2:인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호 3-4,6-10:다소 원거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

-기호1-2: 부정형토지로, "전"으로 이용중임.
-기호3: 사다리형토지로, 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
-기호4:사다리형토지로 "단독주택"부지로 이용중임.
-기호6:부정형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호7:사다리형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호8-9:부정형토지로, 현황"도로"로 이용중임.
-기호10:사다리형토지로, "자연림"으로 이용중임.

인접 도로상태

-기호1:서측으로 왕복2차선 도로에 접함.
-기호2: 인접지(338번지)를 통하여 진출입이 가능함.
-기호3: 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.
-기호4,6-7 : 기호3을 통하여 진출입이 가능함.
-기호8-9:폭 약 6미터내외의 도로와 연결됨.
-기호10:북측으로 폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호2:자연녹지지역, 제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,도로(2014.06.25)(저촉),주차장(2014.06.25)(저촉),가축사육제한구역, 개발제한구역, 환경정비구역,상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호3,6,8,9:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역.
기호4:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,환경정비구역,상수원보호구역.
기호7:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,상수원보호구역.
기호10:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역,해당 지번 중 705제곱미터 전원개발사업구역<전원개발촉진법> ,<국가지리정보 보완관리규정>제10조 제11조에 의거 전력,통신,가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

- 기호(2) 지상에 소유자미상의 제시외수목 (ㄷ, 소나무)이 집단적으로 식재되어 있는 바, 감정평가명세표 상에 별도 평가하여 부기하였으며, 수량은 정확한 파악이 곤란하여 식재되어있는 부분의 면적 등을 고려하여 개략적으로 산정하여 적용하였으니, 경매 진행 및 응찰시 소유관계 및 경매대상 포함여부, 수목의 제반 상황을 재확인하여 진행하시기 바람.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상에 제시외건물(기호(2):ㄱ-ㄴ, 기호(3):ㄹ, 기호(6):ㅈ)이 소재하나, 구조, 이용상황, 규모 및 철거의 용이성 등을 고려시 본건 토지의 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되는 바, 제시외건물에 구애됨이 없이 토지만을 각각 정상평가하였음.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상(기호1, 3, 6)에 식재된 수목은 경제적가치가 미미하다고 판단되어 본건 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

- 기호 3: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
- 기호 6: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 7: 공부상 지목은 "도로"이나 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 8-9: 공부상 지목은 "임야"이나 현황"도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 5]
철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지상1층/지층 건물로서
외 벽 : 타일붙임 등,
창 호 : 샷시창 등.

이용상태

단독주택으로 이용중인 것으로 판단됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
별첨‘지적도’참조.

2) 감정평가에 미치는 영향
제시외건물 ㅁ-ㅇ은 기호(5) 건물의 "종물 내지 부합물"로 판단되어 외부관찰 및 평가전례 등을 참고하여 개략적인 실측면적에 의거하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 재확인하여 진행하시기 바람.
(별첨 "지적도 및 사진용지" 참조.)

공부와의 차이

- 기호(5) 건물 지층의 공부상 용도는 "광"이나, 현황은 "주택"으로 이용되고 있으며, 지반 고저차에 의해 지상에서 바로 출입이 가능한바, 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 (기호 11-17)은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 "해운대역"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(해운대역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제9층 제901호 외 6개호로서,
외벽:석재붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 북서측으로 해운대로와 접하며, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대표지번(639-3번지): 일반상업지역, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역 (최초 2002.06.19), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 150m, 최고높이 180m),온천지구 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경6767 (6)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 12층1204호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 360,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.2. 건물 현황 (해운대구)

* 건물명: 해피투모로우마린

* 동/층/호: 12층 1204호

* 건물면적: 56.55㎡ (약 17.11평)

* 건물지분: 56.5488㎡ (약 17.11평)

* 주요용도: 업무시설 (오피스텔, 제1종근린생활시설, 의료시설)

* 건축년도: 2020년 2월 3일 사용승인

1.3. 토지 현황

* 해운대구 우동 639-3 (해피투모로우마린 건물 부지)

* 토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

* 토지지분: 7.7911㎡ (약 2.36평)

* 기장군 철마면 소재 토지 (별도 필지, 일괄매각 대상)

* 기호1, 2: 송정리 소재, 농경지 등 이용 중

* 기호3-4, 6-10: 임기리 소재, 임야, 정원, 주차장, 도로, 자연림 등 이용 중

2. 입지조건

2.1. 해운대구 오피스텔 입지

* 최고의 입지: 부산광역시 해운대구 우동 639-3, 해피투모로우마린 12층 1204호

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 밀집 지역

* 교통 상황: 차량 접근 용이. 지하철 2호선 "해운대역" 인근에 소재하여 제반 교통사정 양호함.

* 도로 상태: 북서측 해운대로, 남동측 폭 약 8미터 내외 도로에 접함.

2.2. 기장군 토지 입지

* 주위 환경: 농경지, 농가주택, 소규모 공장, 임야 등으로 형성된 지역임.

* 교통 상황:

* 기호1-2: 인근 버스정류장 소재, 교통사정 보통.

* 기호 3-4, 6-10: 다소 원거리에 버스정류장 소재, 교통사정 불편시됨.

* 이용 상태: 부정형, 사다리형 토지로 전, 정원, 주차장, 단독주택 부지, 도로, 자연림 등으로 이용 중.

* 인접 도로 상태: 필지에 따라 서측 2차선 도로 접함, 인접지 통하여 진출입, 폭 6미터 내외 도로 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 공익용산지, 전원개발사업구역 등 다양한 용도 및 규제 사항 존재.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (부산은행, 2022-07-20, 2,200,000,000원).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 근저당권, 가압류, 압류 및 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주의 사항: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있으나, 등기부상 명확히 확인되는 지상권은 없습니다. 입찰 전 권리관계 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 건물 등기사항 요약 (집합건물)

* 건물(12) 표제부: 부산광역시 해운대구 우동 639-3, 해피투모로우마린, 업무시설(오피스텔 등), 철골철근콘크리트조, 20층 건물, 2020년 2월 3일 사용승인.

* 전유부: 12층 1204호, 공급면적 56.5488㎡.

4. 상권분석

* 주변 상권: 해운대역 인근의 활발한 상업 및 업무지구에 속합니다. 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 호텔 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 상업시설: 건물 내 및 인근에 다양한 상업시설이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 해운대역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 해운대로를 통한 차량 접근성도 우수합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 해운대역을 중심으로 한 쇼핑, 외식, 문화시설 이용이 편리합니다. 대형마트, 병원, 은행 등 필수 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주거 환경: 현대적인 오피스텔 건물로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 휴식 및 관광: 해운대 해수욕장, 동백섬 등 주요 관광 명소와 인접하여 여가 활동 및 관광객 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

* 본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되어 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 기장군 토지 관련 사항

* 일괄 매각되는 기장군 철마면 소재 토지들은 현재 농경지, 임야, 임야 등으로 이용 중이며, 일부 지역은 교통사정이 불편하고 개발제한구역 등 다양한 규제가 적용됩니다. 해당 토지들의 실제 이용 가능성 및 가치를 신중히 평가해야 합니다.

6.3. 지상권 등 미확인 권리

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있으나, 등기부등본상 명확한 지상권 내역이 확인되지 않았습니다. 만약 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 현장 확인 및 등기사항을 통해 반드시 소명해야 합니다.

6.4. 시장 변동성

* 부동산 시장의 전반적인 변동성, 금리 인상 등 거시 경제 요인으로 인한 오피스텔 시장의 가격 및 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

6.5. 주변 환경

* 주변은 해운대역 상권 및 주거 지역으로, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 주변 개발 계획 등은 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 해운대역 초역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 우수한 입지와 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다. 해운대 지역의 풍부한 배후 수요와 상업시설 밀집 지역이라는 장점이 있습니다. 또한, 일괄 매각 대상에 포함된 기장군 소재 토지들은 다양한 현황과 규제가 존재하므로 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다. 권리분석상 인수할 임차 보증금은 없으나, '소멸되지 않는 권리'로 지상권 언급이 있어 이에 대한 확인이 필수적입니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단되므로, 현 시세와 권리 관계를 고려한 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 해운대역 초역세권 핵심 입지

* 2020년 준공, 비교적 최신식 오피스텔

* 풍부한 배후 수요 및 상업시설 밀집 지역

* 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능 (현 시세 반영 시)

* 권리관계상 명확성 (인수 보증금 없음)

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 1월 16일, 56.5488㎡(약 17.11평) 규모의 본건과 동일한 면적의 오피스텔이 26,200만원(2억 6천 2백만원)에 실거래되었습니다.

* 이는 평당 약 1,531만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 36,000만원(3억 6천만원)으로, 최근 실거래가보다 약 10,000만원(37.4%) 높게 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 실거래가(26,200만원)를 기준으로, 권리 관계 확인 및 시장 상황을 고려할 때, 감정가 이하에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

* 현 시세 및 경매 시장 동향을 고려하여 260,000,000원 ~ 280,000,000원 (2억 6천만원 ~ 2억 8천만원) 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 기장군 토지의 가치 및 현황, 그리고 지상권 존재 여부에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.