나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6767 [3] 부산광역시 기장군 철마면 임기리 259-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 송정리 소재 "삼동보건진료소"남측 인근에 위치(기호1, 2), 철마면 임기리 소재 "아시안교회"남동측 인근에 위치(기호3-4,6-10)하며, 주위는 농경지, 농가주택, 소규모공장,임야 등으로 형성(기호1-2), 임야,농경지 등으로 형성(기호3-4,6-10)된 지역임.

교통상황

기호1-2:인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호 3-4,6-10:다소 원거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

-기호1-2: 부정형토지로, "전"으로 이용중임.
-기호3: 사다리형토지로, 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
-기호4:사다리형토지로 "단독주택"부지로 이용중임.
-기호6:부정형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호7:사다리형토지로, 정원으로 이용중임.
-기호8-9:부정형토지로, 현황"도로"로 이용중임.
-기호10:사다리형토지로, "자연림"으로 이용중임.

인접 도로상태

-기호1:서측으로 왕복2차선 도로에 접함.
-기호2: 인접지(338번지)를 통하여 진출입이 가능함.
-기호3: 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.
-기호4,6-7 : 기호3을 통하여 진출입이 가능함.
-기호8-9:폭 약 6미터내외의 도로와 연결됨.
-기호10:북측으로 폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호2:자연녹지지역, 제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,도로(2014.06.25)(저촉),주차장(2014.06.25)(저촉),가축사육제한구역, 개발제한구역, 환경정비구역,상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호3,6,8,9:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역.
기호4:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,환경정비구역,상수원보호구역.
기호7:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,상수원보호구역.
기호10:자연녹지지역, 가축사육제한구역,개발제한구역,공익용산지,상수원보호구역,해당 지번 중 705제곱미터 전원개발사업구역<전원개발촉진법> ,<국가지리정보 보완관리규정>제10조 제11조에 의거 전력,통신,가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

- 기호(2) 지상에 소유자미상의 제시외수목 (ㄷ, 소나무)이 집단적으로 식재되어 있는 바, 감정평가명세표 상에 별도 평가하여 부기하였으며, 수량은 정확한 파악이 곤란하여 식재되어있는 부분의 면적 등을 고려하여 개략적으로 산정하여 적용하였으니, 경매 진행 및 응찰시 소유관계 및 경매대상 포함여부, 수목의 제반 상황을 재확인하여 진행하시기 바람.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상에 제시외건물(기호(2):ㄱ-ㄴ, 기호(3):ㄹ, 기호(6):ㅈ)이 소재하나, 구조, 이용상황, 규모 및 철거의 용이성 등을 고려시 본건 토지의 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되는 바, 제시외건물에 구애됨이 없이 토지만을 각각 정상평가하였음.(지적도 및 사진용지 참조)
- 본건 지상(기호1, 3, 6)에 식재된 수목은 경제적가치가 미미하다고 판단되어 본건 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

- 기호 3: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중임.
- 기호 6: 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 7: 공부상 지목은 "도로"이나 현황은 정원으로 이용중임.
- 기호 8-9: 공부상 지목은 "임야"이나 현황"도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 5]
철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지상1층/지층 건물로서
외 벽 : 타일붙임 등,
창 호 : 샷시창 등.

이용상태

단독주택으로 이용중인 것으로 판단됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
별첨‘지적도’참조.

2) 감정평가에 미치는 영향
제시외건물 ㅁ-ㅇ은 기호(5) 건물의 "종물 내지 부합물"로 판단되어 외부관찰 및 평가전례 등을 참고하여 개략적인 실측면적에 의거하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 재확인하여 진행하시기 바람.
(별첨 "지적도 및 사진용지" 참조.)

공부와의 차이

- 기호(5) 건물 지층의 공부상 용도는 "광"이나, 현황은 "주택"으로 이용되고 있으며, 지반 고저차에 의해 지상에서 바로 출입이 가능한바, 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 (기호 11-17)은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 "해운대역"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(해운대역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제9층 제901호 외 6개호로서,
외벽:석재붙임, 몰탈위페인팅 등,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 공히 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필지 일단으로 북서측으로 해운대로와 접하며, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대표지번(639-3번지): 일반상업지역, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역 (최초 2002.06.19), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 150m, 최고높이 180m),온천지구 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄹ~ㅈ) 매각에 포함.
목록3. 공부상 임야이나 현황 정원, 주차장부지 및 일부 진입로로 이용중.
목록4. 현황 단독주택부지로 이용중.
목록5. 공부상 광이나 현황 주택으로 이용중.
목록6. 공부상 임야이나 현황 정원으로 이용중
목록7. 공부상 도로이나 현황 정원으로 이용중
목록 8, 9. 공부상 임야이나 현황 도로로 이용중. 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6767 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOO (부산은행 추정)

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 기장군 철마면 임기리 259-4

용도: 단독주택 (건축물대장상 주택, 광)

감정가: 493,994,920 원

1.3. 토지 정보

총 토지 면적: 4111.00㎡ (약 1243.58평)

매각 토지 지분: 2495.779㎡ (약 755.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 현황: 공부상 임야, 광, 도로 등이 현황 정원, 주차장, 진입로, 단독주택부지, 도로 등으로 이용 중.

1.4. 건물 정보

총 건물 면적: 198.28㎡ (약 60.00평)

매각 건물 지분: 198.28㎡ (전체 매각)

건물 제시외 면적: 117.70㎡

건물 구조: 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 단층/지층 건물

건물 현황: 단독주택으로 이용 중. 공부상 지층 용도는 '광'이나 현황 '주택'으로 이용.

1.5. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

매각 구분: 일괄 매각

특이사항: 중복사건, 개발행위허가제한구역, 공동담보, 지분매각. 제시외 건물(ㄹ~ㅈ) 포함 매각.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 철마면 임기리에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 소규모 공장, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 기호1, 2 토지는 "삼동보건진료소" 남측 인근에, 기호3-10 토지는 "아시안교회" 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

기호1, 2 토지는 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

기호3-4, 6-10 토지는 다소 원거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정이 불편시 됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 공부상 지목은 임야, 광, 도로 등이나 현황은 정원, 주차장 부지, 진입로, 단독주택 부지, 도로 등으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호1 토지는 서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.

기호2 토지는 인접지(338번지)를 통해 진출입이 가능합니다.

기호3 토지는 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접하며, 기호4, 6, 7 토지는 기호3 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

기호8, 9 토지는 폭 약 6미터 도로와 연결됩니다.

기호10 토지는 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 대부분 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 일부 필지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공익용산지, 환경정비구역, 농지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 03월 24일 접수된 비엔케이저축은행의 근저당권(채권액 1,800,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전(민영순, 이현숙) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 존재하며, 이들 대부분은 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 약 10,680,698,778원입니다.

등기부상 채권 총액이 감정가보다 현저히 높아 채무 과다가 심각한 상황으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 허도건 (전입일자: 2022-09-13)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 기장군 철마면 임기리 지역 분석

본건이 소재한 기장군 철마면 임기리는 농경지와 임야가 많은 전원적인 지역입니다. '개발행위허가제한구역' 및 '자연녹지지역' 등 토지이용규제가 많아 대규모 개발이나 상업 활동에는 제약이 따릅니다. 주변에 농가주택, 소규모 공장 등이 산재해 있어 전형적인 농촌 및 준농촌 지역의 상권 특성을 보입니다. 다만, 일부 토지가 도로 및 주차장 등으로 이용되고 있어 생활 편의를 위한 최소한의 기능은 수행하고 있습니다.

4.2. 주변 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 소재지(기장군 철마면 임기리) 인근에 공개적으로 알려진 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 상대적으로 자연환경이 보존된 곳으로 파악됩니다.

4.3. 해운대구 우동 구분건물 정보

본건과 별개로, 해운대구 우동 소재 구분건물(오피스텔 등)도 본 경매 물건에 포함될 가능성이 있습니다. 해당 지역은 부산의 핵심 상업 및 주거 지구로, 지하철 2호선 해운대역 인근에 위치하며 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 본건과는 입지 및 상권 특성이 매우 다릅니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 단독주택으로, 지리적으로 도심과 다소 떨어져 있어 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 주변에 농경지 및 임야가 많아 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

주변 편의시설은 농가 주변의 소규모 상점이나 차량 이동 거리에 있는 마을 상점들을 이용해야 할 것으로 보입니다. 대형마트, 병원, 교육 시설 등은 차량으로 이동 가능한 거리의 읍면 소재지나 시내로 나가야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 건축물 설비

건물은 위생 설비, 급배수 설비, 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 제한 및 토지 이용 규제

본건 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 상수원보호구역 등 다수의 토지 이용 규제 지역에 속해 있어 신축, 증축, 용도 변경 등 향후 토지 개발 및 활용에 큰 제약이 따릅니다.

6.2. 지분 매각

토지 소유권이 지분으로 매각되므로, 타 지분권자와의 소유권 분쟁이나 협의 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

토지의 공부상 지목(임야, 광, 도로 등)과 현황 이용(정원, 주차장, 진입로, 주택부지 등) 간의 차이가 존재하여, 추후 행정 처리나 재산권 행사 시 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 수목

일부 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되거나, 별도 평가되었으나 소유 관계 및 매각 포함 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

6.5. 중복 사건 및 채무 과다

중복 사건으로 인한 복잡성, 그리고 등기부상 채무 총액(약 106억원)이 감정가(약 4.9억원)를 훨씬 상회하는 점은 본건의 재정적 위험성을 시사합니다. 이는 채무자의 심각한 재정난을 반영하며, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 철마면의 광활한 토지와 단독주택으로 구성된 물건입니다. 넓은 토지 면적은 장점이나, 개발제한구역 등 엄격한 토지 이용 규제로 인해 가치 상승 잠재력이 제한적입니다. 또한, 토지 지분 매각, 공부상 지목과 현황의 불일치, 다수의 제시외 물건 등은 추가적인 검토와 주의를 요구합니다. 채무액이 감정가를 월등히 초과하는 점은 매우 우려스러운 부분이며, 이는 본건의 경매 절차 및 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

약 1243평에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 규제 완화 시 잠재적 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

8.2. 자연 친화적 환경

전원생활을 선호하는 실수요자에게는 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

8.3. 토지 가치 잠재력 (제한적)

엄격한 개발 규제에도 불구하고, 지역의 발전 가능성이나 규제 완화 시나리오를 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 493,994,920원입니다. 그러나 토지 지분 매각, 개발제한구역 지정, 공부상 지목과 현황의 불일치, 복잡한 권리관계 등 다수의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 특히, 등기부상의 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 본건이 상당한 할인율로 거래될 가능성을 시사합니다.

현재 시세 분석을 위한 직접적인 주변 유사 물건의 실거래가 정보 확보에 한계가 있으나, 이러한 제약 조건과 리스크를 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 관점에서, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 위험 요소를 반영하여, 감정가의 60% ~ 80% 수준인 약 290,000,000원에서 390,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인과 법률 전문가의 조언을 반드시 받아 추가적인 검토를 진행하시는 것이 중요합니다.

해운대구 우동에 위치한 구분건물(오피스텔 등)의 가치와 본건 토지와의 연관성에 따라 전체적인 자산 가치가 달라질 수 있으므로, 해당 부분에 대한 추가 정보 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.