나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경110970 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 473-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2024.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 "고원3단지 아파트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 전·답, 요양병원, 중·소 규모 제조업소 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 부근에 마을버스정류장이 소재하나 제반 대중교통 시설은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

1) 형상 및 지세: 본건은 남서하향 완경사 경사지대 소재하는 토지로서 기호(1,3,4,6) 사다 리 완경사 토지이며, 기호(5)는 세장형 완경사 토지이고 기호(6)은 부정형 완경사 토지임.

2) 이용상태
- 기호(1)은 단독주택 건부지이고, 기호(4)는 단독주택 건부지와 인접한 주거기타 토지임.
- 기호(3, 6)는 기준시점 현재 건축허가 및 신고가 유효한 건축허가 및 신고부지임.
- 기호(5)는 현황도로로 이용중임.
- 기호(7)은 묵전상태로서 잡풀 등이 자생하고 있는 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1, 4)는 동측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.
- 기호(3, 6)은 동측 포장도로와 연결되는 노폭 약 4미터 내외 폭의 기호(5) 도로와 접하고 있음.
- 기호(5)는 동측 세로(가)와 접함.
- 기호(7)은 기호(3, 6)을 통하여 접근 가능한 세로(불) 토지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 길천리 473-14: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
- 길천리 473-1, 473-17, 473-18: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지임.
- 길천리 473-2: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.
- 길천리 473-15: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로임.

제시목록 외의 물건

- 길천리 473-14: 위지상 건물 3층(옥상)에 제시외건물㉠(복층구조-주택)이소재하며, 조경수인 제시외수목㉤이 소재함.
- 길천리 473-1: 위지상에 제시외물건㉡(컨테이너1-창고 등) ,㉢(컨테이너2-창고 등) 및 제시외물건㉣(이동식화장실1-야외화장실)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물(사용승인일: 2023.10.30.)으로서,
·외벽 : 노출콘트리트 및 일부 징크판넬 마감 등,
·창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물㉠(주택)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠) 및 조경수(㉤) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경110970 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건상세

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 473-14

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(㉠) 및 조경수(㉤) 매각에 포함

1.3. 감정가및면적

감정가: 556,867,000원

토지면적: 497.00㎡ (약 150.37평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 178.20㎡ (약 53.90평)

건물제시외면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

건물사용승인일: 2023년 10월 30일

건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 "고원3단지 아파트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 전·답, 요양병원, 중·소 규모 제조업소 및 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통및접근성

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 부근에 마을버스정류장이 소재함에도 불구하고 전반적인 대중교통 시설 이용은 다소 불편한 편임.

2.3. 토지이용현황

토지는 남서하향 완경사 지대에 소재하며, 각 필지는 단독주택 건부지, 주거 기타 토지, 건축허가/신고부지, 현황 도로, 묵전 등으로 이용 중임.

2.4. 도로상황

토지는 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 일부 토지는 동측 포장도로와 연결되는 폭 4미터 내외의 도로와 접함.

2.5. 토지이용계획및제한

본건 토지는 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 농지법 적용, 건축법상 도로 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 정사라

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-01

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.2. 말소기준권리및소멸인수관계

말소기준권리: 2023년 12월 19일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (을6, 을1)

상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 위 근저당 및 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.3. 등기부채권총액

토지 등기부채권 총액: 711,256,570원

건물 등기부채권 총액: 692,400,000원

4. 상권분석

4.1. 주변지역특성

본건 소재지는 전원주택, 농경지, 제조업소, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업시설 밀집 지역이 아니며 전반적인 생활 편의시설 접근성이 낮은 편임.

4.2. 유사물건시세분석

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 사례(2026년 1월~4월)의 평당 가격은 약 446만원 ~ 714만원 수준임.

본건은 2023년 준공된 단독주택으로, 신축 건물의 가치가 높게 평가될 수 있으나, 토지의 지역적 제한(보전녹지 등) 및 주변 환경을 종합적으로 고려하여 시세 반영이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및교육시설

주변에 대규모 상업시설이나 편의시설에 대한 정보는 부족함. 마을버스 정류장이 소재하나 대중교통 접근성이 떨어져 생활 편의시설 이용에 불편이 예상됨. 인근 교육 시설 정보는 명확히 확인되지 않음.

5.2. 주거환경

전원주택 단지 인근에 위치하나, 중소규모 제조업소 및 임야 등과 혼재되어 있어 완전한 주거 쾌적성을 기대하기는 어려울 수 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지이용제한

본건 토지는 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 활용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있음.

6.2. 도로접근성

일부 필지가 현황 도로로 이용 중이며, 접한 도로의 노폭이 4미터 내외로 차량 통행 및 주차에 다소 불편할 수 있음.

6.3. 제시외건물

제시외 건물(복층 주택, 컨테이너, 이동식 화장실 등)이 다수 소재하며, 이들이 매각에 포함되어 있어 인수 시 철거 또는 활용 계획 수립이 필요함.

6.4. 복잡한권리관계

중복사건, 공동담보 물건으로, 다수의 압류 및 경매가 진행된 이력이 있어 권리 관계 최종 말소 내역을 반드시 확인해야 함. (본건 경매 외에도 임의경매 등 진행 중)

7. 종합의견

본건은 2023년 10월 준공된 신축 단독주택으로 건물 가치는 높으나, 토지의 지역적 제한과 주변 환경의 혼합성, 교통 불편 등으로 인해 투자 가치 판단에 신중을 기해야 함. 제시외 건물 포함 여부 및 토지 이용 제한 사항을 충분히 검토하여 향후 활용 방안을 명확히 하는 것이 중요함. 권리 관계는 소멸될 것으로 예상되나, 추가적인 말소 및 정리 내역 확인이 필요함.

8. 투자포인트

* 신축 단독주택: 2023년 사용승인된 최신 건물로 건물 자체의 가치가 높음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능.

* 제시외 건물 활용: 매각에 포함된 제시외 건물들을 활용하여 부가 가치 창출 가능성.

9. 예상입찰가

9.1. 인수보증금

인수할 임차인 보증금은 없음 (0원).

9.2. 시세대비가치평가

본건 건물은 신축으로 가치가 높으나, 토지는 보전녹지 등 개발 제한이 있는 지역임. 주변 다세대/연립 주택 시세를 고려할 때, 본건 단독주택의 감정가는 보수적으로 평가되었을 가능성이 있음. 다만, 토지 이용 제한과 주거 쾌적성을 고려하여 적정 가치 산정이 필요함.

9.3. 예상최적입찰가범위

감정가: 556,867,000원

예상 입찰가 범위: 560,000,000원 ~ 620,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.