나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111522 [3] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키골든
스위트 2층 202호 외 9개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "중동역" 소재
하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 2층 202호 외 9개호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1-4,6-8,10): 공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.
일련번호(5): 공동주택(아파트)로 이용중임.
일련번호(9): 집합건축물대장상 "공동주택(아파트)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약25미터 내외, 서측으로 폭 약8미터 내외 및 남서측으로 폭 약4미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도 상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각호 평면도와
일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일부는 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능
하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확
인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2024타경111522 (3)

1.2. 소재지

부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 2층 207호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

145,000,000원

1.5. 토지면적

4. 07㎡ (약 1.23평)

1.6. 건물면적

24. 63㎡ (약 7.45평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "중동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 모든 권리(신탁등기말소, 전세권설정, 근저당권, 가압류, 강제경매, 압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2020년 10월 19일 접수된 전세권설정 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

주식회사호텔롯데가 임차인으로 확인되었습니다.

* 임차인: 주식회사호텔롯데

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 10월 16일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 채무자의 임차인 관련 보증금을 낙찰자가 직접 인수하지 않을 가능성이 있습니다. 다만, 임차인이 대항력을 보유하고 있으므로, 실제 경매 진행 및 낙찰 시 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 확인과 법률 전문가의 자문이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 해운대 해변과 인접한 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 다양한 근린생활시설, 상가, 식당 등이 풍부하게 분포하고 있습니다.

4.2. 건물 내 시설

본 건물인 "럭키 골든스위트"는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 건물 자체 내에도 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해운대 해변 상권과 인접하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐기기에 좋은 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

"해운대초등학교"가 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 학교가 분포하여 교육 환경 또한 양호합니다.

5.3. 기타

온천지구로 지정되어 있어 관련 시설 이용이 편리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(주식회사호텔롯데)이 존재하며, 보증금 120,000,000원이 관련되어 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 함께 대항력 보유 여부는 낙찰 시 추가적인 부담 발생 가능성에 대한 신중한 검토를 요구합니다.

6.2. 내부 확인 미비

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 일부 내부 확인이 불가능하여, 외부 관찰 및 공부에 기반한 평가가 이루어졌습니다. 실제 이용 현황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

6.3. 법적 제한

일부 토지이용계획(방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구)은 향후 건축 및 이용에 제한 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 4천 5백만원으로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때 시장 가치는 훨씬 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 내부 확인 미비 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 현장 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 핵심 입지: 부산의 대표적인 관광 및 주거 중심지에 위치.

* 우수한 교통망: 중동역 및 버스정류장 인접.

* 높은 시세 대비 낮은 감정가: 시장 가치와의 괴리로 인한 시세 차익 기대.

* 다양한 편의 및 생활시설: 주변 상권 및 교육 시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(약 29.5-30㎡)의 오피스텔이 2024년 5월 약 2억 7천 7백만원에서 2억 8천 3백만원 사이에 거래된 점을 고려할 때, 본건(24.63㎡)의 현재 시장 가치는 약 2억 3천만원 내외로 추정됩니다. 감정가(1억 4천 5백만원) 대비 시세가 상당히 높게 형성되어 있어, 시세의 약 80~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

잠재적 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 내부확인 미비 등)을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시장 가치 대비 상당한 할인율을 적용한 것이며, 향후 임차인 관련 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.