나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111522 [4] 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키골든
스위트 2층 202호 외 9개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "중동역" 소재
하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 2층 202호 외 9개호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1-4,6-8,10): 공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.
일련번호(5): 공동주택(아파트)로 이용중임.
일련번호(9): 집합건축물대장상 "공동주택(아파트)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약25미터 내외, 서측으로 폭 약8미터 내외 및 남서측으로 폭 약4미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>.

공부와의 차이

건축물현황도 각층 평면도와 각호 평면도 상의 호 표기가 상이하나, 현황은 각호 평면도와
일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건 일부는 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능
하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확
인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경111522 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 무OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 176,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.81㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.8054㎡ (약 1.45평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.9639㎡ (약 9.06평)

주요 정보: 본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 남동측 인근에 소재하는 럭키골든스위트 건물 내 3층 304호임.

주변은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도2호선 "중동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2023년 4월 14일 접수된 무동1차지역주택조합의 근저당권(금102,401,000원)임.

본건은 부산지방법원 동부지원의 강제경매개시결정(2024타경111522)으로 진행 중이며, 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위임.

이 외의 가압류, 압류 등 후순위 권리들은 경매를 통해 말소될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 1,550,707,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 6월 10일

확정일자: 2021년 5월 6일

대항력: 있음

비고: 임차인은 말소기준권리(근저당 2023.04.14)보다 전입일자(2021.06.10)가 앞서므로 대항력이 있음. 따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이에 대한 철저한 법률 검토 및 협상이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 해운대구 중동 지역은 해운대 해변과 인접하여 관광 및 주거 수요가 꾸준히 있는 지역임.

오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하며, 해운대초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있음.

4.2. 임대 시장 동향

본건과 유사한 면적의 오피스텔은 해운대 지역의 입지, 건물 연식, 부대시설 등에 따라 임대료 수준이 달라질 수 있음.

본건 물건명세서에 따르면 임대관계는 미상으로 확인됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업시설, 편의점, 식당 등이 분포하여 생활 편의성이 높음.

해운대 해변이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용하기 좋음.

5.2. 교육시설

해운대초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 교통시설

부산 도시철도 2호선 중동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중인 편리한 교통망을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 1억 6천만원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰 시 해당 보증금을 인수하거나 별도의 협상을 통해 명도해야 하므로 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 이용 현황 및 관리 상태 확인이 불가능했음. 따라서 실제 상태와 공부상의 내용이 다를 수 있으므로, 응찰 전 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요함.

6.3. 토지 이용계획 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 온천지구 등 여러 도시계획법상의 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 등 개발에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 중동에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

최근 실거래가는 약 2억 7천만원에서 2억 8천만원대로 형성되어 있으나, 감정가는 1억 7천 6백만원으로 시세 대비 현저히 낮음.

하지만 1억 6천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 실제 총 취득 비용은 입찰가 외에 임차인 보증금 인수 또는 명도 비용을 고려해야 함.

내부 확인 불가 및 복합적인 토지 이용계획 제한 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 재확인을 통해 신중하게 접근해야 할 물건임.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낮은 감정가

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 약 1억원 이상 낮아, 적정가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

8.2. 역세권 및 해변 인접 입지

부산 도시철도 2호선 중동역을 편리하게 이용할 수 있으며, 해운대 해변과 인접하여 관광 수요 및 임대 수요 확보에 유리한 입지임.

8.3. 신축급 건물

2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여, 내부 상태가 양호하다면 즉시 활용 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2024년 5월 실거래가: 약 277,190,000원 ~ 283,550,000원

감정가: 176,000,000원

대항력 있는 임차인 보증금(인수 가능성 고려): 160,000,000원

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 최근 시세(약 2억 8천만원)와 감정가(약 1억 7천 6백만원) 간의 시세 차이가 크며, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원을 반드시 고려해야 하는 물건임.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 현 시세와 잠재적 가치를 반영한 보수적인 접근으로 240,000,000원 수준의 입찰가를 고려할 수 있음.

해당 입찰가로 낙찰될 경우, 총 취득 비용은 240,000,000원이 되며, 이는 임차인 보증금 160,000,000원을 포함하고도 남는 금액으로, 대항력 있는 임차인의 권리를 해결하면서 물건을 취득할 수 있는 수준임.

다만, 입찰 전 임차인과의 협상 가능성 및 법적 권리 관계를 최종적으로 확인해야 함.

주변 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.